撰稿：Valerie Chang （房产经纪，eXp房产公司OTM团队）
供求关系是影响房价的决定性因素，具体请看我们上一期节目：影响房价的因素。今天我们就从供求关系的角度来聊一下RTP地区的房价变化。
我们采用如下指标表示供应与需求：
Homes for sale：在售房产，指的是活跃房产，未签订买卖合同的房产。在本视频中，涵盖了所有价格区间，所有房产类型（独立屋、联排别墅、公寓等）以及所有建筑类型（再售和新房）的房产。
Monthly supply of homes for sale：月度供应量，指的是现有活跃房产在目前的销售速度下，完全售出需要几个月。该数据越小，房子售出的越快，房价越有可能上涨。根据历史记录，该数据为6时会导致房价适度上涨，越小会推动房价更快上涨。
人口或人口变化率作为需求的指标。
1，房屋供应
图1 维克县、达勒姆县、查塔姆县和整个北卡三角地区的近10年的活跃房产数量变化（本数据包括所有房屋类型，包括二手房和新建房）
从图1可见，无论维克县、达勒姆县、查塔姆县还是整个三角区区，活跃房产的库存量都在持续下降，在2022年春季降到了最低，然后开始上升，到2023年10月份，维克县活跃房产库存量：2378套，德汉姆县：577套，查塔姆县：301套，整个三角区区：6505套。
从图2 可见，从2013年1月份以来，月度供应量持续下降，中间有波动，但下降的趋势一直持续到2022年春季左右。其中查塔姆县的月度供应量在2015年一月份左右开始低于6，整个三角地区在2013年8月份左右开始低于6，维克县在2013年以前就开始低于6，而达勒姆县在2013年以前曾低于6，2013年稍有波动，但基本维持小于6的趋势。
图2 10年内RTP地区所有房屋月度供应量变化情况
在2022年第一个季度月度供应量达到新低之后，开始回升，这和房价上升，卖家愿意出售以及新住房出现有关。2023年10月，整个三角区月度库存量为2.2，维克县和达勒姆县为1.8，查塔姆县为3.2。
2，人口变化
图3 2000和2022年罗利市、维克县、罗利-凯瑞大都会统计区和罗利-凯瑞-达勒姆大都会统计区人口变化
从图3可见，从2000年到2022年，罗利市人口从27万6千人增加到了59万7千七百多人，增加了116%；维克县人口627846增加到了1173103人，增加了86.8%，罗利凯瑞大都会区人口则从804K增加到了1.481M，而罗利-凯瑞-达勒姆大都会区人口则从1.17M增加到了2.14M，增加了70%。
再以维克县为例看一下2010年以来的人口变化。
图4 维克县从2010年至今人口变化图
从图4可见，维克县的人口持续增长，2023年比2022年人口增长了1.94%，比2010年增长了32.96%, 平均年增长率为2.6%左右。截止2023年，维克县人口预计将达到120万人。
3，价格变化轨迹与趋势
图5 RTP地区、维克县、达勒姆县和查塔县2010年来房产单位平方英呎售价变化图
从图5可见，无论RTP地区、维克县、达勒姆县还是查塔县，房产单位平方英尺售价都是持续上升，有小幅波动，但上升趋势与房产库存和人口增长的关系即供求关系的变化相一致。在2022年达到一个小高峰，和当时库存达到最低互相影响和印证。之后库存增加，人口增速平稳，在1.9%左右，价格增幅有所下降。到2023年10月份，整个RTP地区单位平方英尺售价$217，维克县$233，达勒姆县$266，查塔姆县$255。
这就证明了供求关系对房价的影响。那么在如今月度库存量小于2.5，RTP地区人口持续增加的情况下，RTP地区的房价会如何变化呢？
关于其他因素影响，我们下回分解。
