来源：21世纪经济报道 2022-05-30
2020年，美国货币和财政政策双重“大水”造就了火爆的楼市，但当初的水也变成了今天刚需的“泪”。随着抵押贷款利率飙升，美国购房者月供负担比去年狂飙60%。
2019年5月，如果美国买家以20%的首付和30年期固定抵押贷款购买价值30万美元的房屋，平均利率约为4.33%，每月支付的本金和利息为1192美元。
2020年，虽然房价涨了5%，但抵押贷款利率下降到3.41%，因此每月月供实际上反而下降到1119美元。
到了2021年，抵押贷款利率进一步下降至3.15%，虽然房价上涨15%，但月供仅增加约100美元至1245美元。
但今年，还没买房的美国刚需却遭遇了高房价和房贷利率的双重暴击。5月房价同比上涨21%，抵押贷款利率一度飙升至5.5%左右，月供则飙升至1991美元，比去年多出逾700美元，月供负担飙升60%。
根据美国住房抵押贷款金融巨头房地美（Freddie Mac）公布的数据，随着近期美债收益率有所回落，美国30年期抵押贷款平均利率小幅回落至5.10%，但仍远高于去年年底的3.11%，依旧处于十多年来的高位。
（美国30年期抵押贷款利率，来源：房地美）
另一方面，随着高房贷利率和高房价导致房屋销售持续回落，美国楼市正处在最后的“卖方市场”，众多卖家正在抓紧机会“下车”。26日房地产经纪公司Redfin公布的数据显示，上周待售房屋供应量与去年同期相比增长了9%，创下2017年开始跟踪该指标以来的最大增幅。截至5月15日的四个星期内，新房源的增长速度几乎是一年前同期的两倍。
全球房产科技集团居外IQI联合创始人、CEO卡斯夫·安萨里（Kashif Ansari）对21世纪经济报道记者表示，在经历了过去两年的狂热后，美国楼市正在迅速降温。在高房价和十多年来最高房贷利率的双重夹击下，大批买家无力承受买房和房贷压力，市场已冷却不少。
从一线的角度看，洛杉矶凯利威谦恒信地产（KW CINDY CHIN REALTY INT’L）总监程欣迪对21世纪经济报道记者分析称，现在楼市已经降温，不过还是卖方市场，因为房源供应仍严重不足。由于加息和通胀等原因，买家的承受力下降了，他们的热情不高了。楼市已从去年的白热化状态进入了中等温度。要卖房的卖家要抓紧，因为不久以后，市场就会回归正常了。
“量价背离”现象愈发明显
需要注意的是，在美国楼市成交量持续下降的同时，房价仍在不断创出新高。
美国全国房地产经纪人协会（NAR）26日公布的数据显示，4月份美国成屋签约销售指数环比大跌3.9%至99.3，远差于经济学家预测的下跌2.1%，并且是连续第6个月下降，同比跌幅则高达11.5%。
对此，NAR首席经济学家Lawrence Yun评论称，这类待定合同很有说服力，因为它们比成交量更能反映抵押贷款利率上升带来的及时影响。
另一项数据显示，美国4月新屋销售年化总数为59.1万户，创下2020年4月以来的最低值，环比大跌16.6%，远低于市场预期的74.9万户。与此同时，4月新屋价格中位数同比飙升19.6%，达到创纪录的45.06万美元。平均房价甚至更高，达到创纪录的57.03万美元。
二手房方面，NAR数据显示，美国4月成屋销售年化总数为561万户，环比下降2.4%，连续第三个月下降，创下2020年6月以来新低，4月成屋销售同比跌幅为4.1%。
尽管房贷利率上升，但相对紧张的供应仍将4月成屋价格中位数推升至创纪录的39.12万美元，同比飙升14.8%。另外，市场上高价房屋的销售仍然比较强劲，而价格较低的房屋销售量则出现下降，价格在10万-25万美元之间的房屋销售量同比下降了29%，而价格在50万-75万美元之间的房屋销售量则上升了19%。
供应问题有所缓解，但总体上仍相当紧张。4月底待售房屋的数量比3月有所攀升，但仍比一年前下降了10.4%。按照目前的速度，去化周期为2.2个月，高于此前的1.9个月，房地产经纪人普遍认为，去化周期低于5个月都是市场紧张的标志。
最后的“卖方市场”
从种种迹象来看，美国楼市已经处于“卖方市场”尾声。
根据纽约联储公布的数据，一季度放贷机构发放了约8590亿美元的抵押贷款，较去年同期下降25%。与此同时，一季度放款金额自2020年初以来首次低于1万亿美元。
美国在线房地产经纪公司Redfin首席经济学家Daryl Fairweather分析称，抵押贷款利率上升导致房地产市场发生变化，现在房屋卖家急于在需求进一步减弱之前寻找买家。在截至5月22日的四周时间里，19.1%的卖房者降价出售房屋，创下2019年10月以来的最高比例。
据程欣迪观察，洛杉矶尔湾现在的楼市，卖方市场已经没之前那么火热了。“最近有一个房子上市，在之前，还没有上市就会有很多经纪人来约看房，但现在已经上市了，还没有人约看，楼市热度明显下降了。而且这个房子的价格还不错的，不到200万美元，这个价位在尔湾算是有吸引力的，但上市好几天还没人来看房。”
这样的情况并不是个例，程欣迪对记者表示，美国新港（New Port）也有一所房子上市，价格是150万美元，这个价位有人愿意出价。但一些人听到已有人出价，他们就退出，不来竞价了，竞价意愿降低了。新港这处房子质量不错，之前一般会收到20个出价，现在只有3个买家出价，最后以180万美元成交。对比来看，现在没有之前那么多买家来竞价了。
但需要注意的是，市场降温并不意味着房价会下跌，楼市只是从“过热”逐步恢复正常。安萨里表示，美国楼市的基本面没有改变，一方面疫情激发了人们对更大住宅的需求，另一方面住宅供应仍然不足，这决定了在相当长的一段时间内美国房价还会坚挺。
从华尔街大行的角度看，摩根士丹利预计，未来12个月房价增速预计将从2021年的19%降至5%。高盛则预计，美国房价增速将从今年的略高于10%放缓至2023年年中的“低个位数”增长。
展望未来，安萨里对记者表示，美国楼市将逐渐进入到一个“正常”阶段，房价年涨幅可能在个位数，购房者不再需要跟几十个人竞争，炒房客退出了楼市。
