美国住房市场仍处于“正常化”进程中，正逐步修复疫情期间被过度推高的房价。在这一过程中，一些市场已明显进入调整期，例如奥斯汀（自2022年中以来）、拉斯维加斯、凤凰城、旧金山、博伊西、庞塔戈尔达、开普科勒尔和坦帕等；其他一些市场的房价涨幅则出现停滞。而仍有一些库存紧张的地区，房价涨幅虽有所放缓，但尚未出现调整。
作者：Lance Lambert
在“疫情住房热潮”期间，受超低利率、政府刺激政策和远程办公的推动，住房需求迅速激增。这一趋势催生了所谓的“远程办公套利”现象：高收入者保留着纽约或洛杉矶等城市的工作收入，却能搬去奥斯汀或坦帕等生活成本较低的城市购房。据美联储研究人员估算，为了满足疫情期间的激增需求，新房建设量本应增加约300%。然而，住房供应不像需求那样具有弹性，无法快速扩张。结果是，激增的需求迅速耗尽了市场上的可用房源，并推高了房价——从2020年3月到2022年6月，美国房价上涨了惊人的43.2%。
虽然很多人将“在售房源数量”和“库存月数”简单地视为“供给”指标，但 ResiClub 更倾向于将它们看作衡量供需平衡的代理变量。由于住房需求比住房供应更具弹性，因此“在售房源数量”或“库存月数”的大幅波动通常反映的是需求变化。例如，在疫情热潮期间，激增的购房需求使房屋更快售出——导致即使新房源数量持平，市场上的“在售房源”依然锐减。相反，近年来需求减弱导致销售放缓，使得“在售房源”回升——即使新房挂牌数量低于历史趋势。
实际上，在疫情住房热潮最猛烈的2022年4月，几乎全美的“在售房源数量”都比2019年疫情前的水平低50%以上。
棕色区域：2022年4月在售房源数量低于2019年同期
绿色区域：2022年4月在售房源数量高于2019年同期
如今，情况发生了显著变化：全国“在售房源数量”已连续数年增长。
在2022年，抵押贷款利率迅速上升，住房可负担性因疫情期间房价猛涨而变得更加紧张，同时“重返办公室”的趋势也开始出现。这一系列因素导致购房需求明显下降，疫情住房热潮逐渐退潮。最初，在2022年下半年，需求的骤降让多个市场“退烧”——尤其是对利率敏感的美国西海岸地区，以及疫情期间的热门城市如奥斯汀和博伊西。这些市场的在售房源激增，进入房价调整期。
进入2023年，这些疫情热区（除了奥斯汀）在春季购房旺季时一度趋于稳定，有限的房源与回升的季节性需求暂时撑住了市场，全国在售房源的同比增幅也曾短暂停止。
但这种“库存稳定期”并未持续太久。在需求持续低迷的背景下，全国在售房源再次上升——目前已连续18个月同比增加。
房源越多，买家越有议价权。一般来说，在售房源回到2019年疫情前水平的市场，过去34个月的房价涨幅较弱甚至出现下降。而库存依然远低于2019年的市场，房价涨幅则相对较强。
棕色区域：2025年4月在售房源低于2019年同期
绿色区域：2025年4月在售房源高于2019年同期
ResiClub 的数据表明，各地区表现差异显著：美国东北和中西部大部分地区的库存仍低于2019年，而落基山西部和墨西哥湾沿岸等地区则已基本恢复。
目前全美住房市场中买方相对更有话语权的地区，主要集中在墨西哥湾沿岸和落基山西部。这些地区曾是疫情热潮中的“赢家”，房价涨幅巨大，远超当地居民收入水平。当疫情相关的人口迁徙放缓、抵押贷款利率上升后，如佛罗里达州的开普科勒尔和德州的圣安东尼奥等市场开始遇到挑战。由于只能依靠本地居民维持高企房价，这些地区市场迅速降温。同时，由于阳光地带（Sun Belt）新建住房供应充足，开发商为了保持销量，也愿意降价或提供购房优惠。新房市场的这些变化也影响到二手房市场——部分原本计划购买现房的买家转而选择有折扣的新房。
相比之下，东北和中西部大部分地区较少依赖疫情期间的迁徙潮，新房建设也相对较少。由于不太受人口回流冲击影响，同时缺乏开发商通过降价清库存的行为，这些地区的房源依然紧张，卖家仍然掌握较强的议价权。
截至2025年4月底，全国在售房源仍比2019年4月低16%。但 ResiClub 预计，全国库存将在今年晚些时候超过疫情前水平。
