■作者 Vera Chang 万通贷款区域经理
让时间回到疫情即将结束的2022年。
2022年3月16日，美联储在疫情后为了遏制通胀进行了第一次加息，这次25个基点的加息让我们脱离了持续近两年的0利率时代，标志着经济紧缩政策的开始。
1年零4个月后的2023年7月26日，美联储完成了本轮紧缩政策的最后一次加息，让联邦储备金率（Fed Fund Rate）来到了5.5%的高位。
图一 2022-2023美联储升息路径图
短短16个月，联邦储备金率上涨了500个基点（也就是5%），这是怎样的一种速度？
举个例子，假如你在2022年3月跟builder定了一套新房，贷款$50万，1年后房屋建成，月付比订房时预计会增加将近$1200。
对于正在买房的人来说，那段时间是极其艰难的，因为跟利率一起站上高位的，还有房价和通货膨胀率。
这一切在美东时间2024年8月23日的Jackson Hole会议后发生了转折。“The time has come for policy to adjust”，美联储主席鲍威尔在会上一锤定音，宽松货币政策的周期正式开启。
于是，贷款利率接连下降，短短2周下降了近50个基点（0.5%），这段时间向Vera询问利率的人开始变多，而大家都会问到一个问题：
等9/18美联储会议宣布降息后，贷款利率会不会进一步下跌？
答案是：不一定。
首先，美联储降息的标的是联邦储备金率（Fed Fund Rate），这是一个短期利率，而房屋贷款利率是长期利率，美联储降息并不会1:1直接影响到房屋贷款利率。
其次，贷款利率和股票一样，当前的利率水平已经反应了市场对美联储降息的预期。这个预期不仅仅是9月份的、2024年的，甚至还包括了2025年的降息可能。
根据目前最新的市场预期，9月18日美联储降息25个基点的概率是71%，而降息50个基点的概率是29%（见下图二），也就是说，华尔街依然有接近三分之一的投资者相信，美联储第一次降息不会只是25个基点，并做了相应的风险交易。根据加权平均计算法，可以理解为，市场认为9月降息的幅度为32个基点。
图二 市场对美联储在未来一年的降息预期
等到9月18日美联储新的货币政策落地、公布降息幅度时：
如果如大多数投资者所料，只降息25个基点，在所有其他条件都不改变的情况下，贷款利率会小涨，因为这个幅度，相较于之前预计的”32“个基点，会让市场”失望“；
如果届时公布降息50个基点，则会点燃市场的情绪，贷款利率继续下跌。
在9月之后，美联储还会在11/7和12/18分别举行两次会议，目前50%的投资者预计11月会议会继续降息50个基点，12月降息25或50个基点。2025年开局也将是一记重拳暴击，1月继续50个基点降息，然后连续3次每次25个基点降息，最后美联储预计会在2024年6月停下加息的步伐。（见图二）
在Vera看来，这是基于非常大胆假设的降息路径，完全复刻了2023年底市场对2024年的预期，感觉总共降息100个基点始终是市场的一个执念，不过以上假设实现与否完全要看接下来两个月的经济和就业数据。
再次，我们总是喜欢用历史来预测未来。纵观过去的几次降息周期，每次在降息前120天开始，利率开始下行，等真正政策落地之后，利率反而在短时期内发生小幅反弹，并且这波反弹与经济是否衰退的相关性并不大。也就是说，市场会在降息落地前往往会过于激进，在落地后会迅速进行一次自我微调。
（下图虽然是10年美债收益率，不过因为贷款利率受美债收益率影响最大，所以我们可以简单理解为，这也是贷款利率的趋势图。）
图三 美联储降息周期起点前后120天，10年美债利率趋势
如果重新贷款、降低利率的机会已经来临，等不等美联储开会宣布降息？
看到这里，大家是否对下面的问题已有了答案？
Vera的建议是，在没有多余过户成本的情况下，只要利率降低0.5以上就可以着手开始。
因为将来的不确定性太多：
从宏观层面上说，降息的幅度多少？会不会继续降？近期内或许不会。
从个人情况来说，房价是升还是降？万一房价回调，本来80%的债务比例变成了82%或85%，不光利率不会降低，如果重新贷款还需要购买贷款保险。
又或是，自己将从有稳定工作的打工族变成了创业者，收入无法保证。
所有这些因素都会对未来的重新贷款构成挑战，索性就先抓住当下的机会，将来如果利率继续降低，可以再进行一轮重新贷款。不过，所有的安排都要因自身情况而定，不需要考虑太多，也不能盲目从众。
最后，为跨过了至暗时刻的我们一起喝彩！
