【华e生活毛苌子报道】从地理位置上看，北卡好比中国的苏杭；因为历史原因，这里的消费水平却低于美国平均水平，而近20年来持续发展，人口不断涌入，使这里成为资金流入的洼地、地产投资的天堂。
上周六（25日）晚，在南北卡华人工商总会举办的地产专题讲座上，商业地产专家程灿东用详明的统计数据、鲜明的观点，告诉饶有兴致的观众：北卡物业长期一定升值，短期有回落，正好是有足够现金在手的投资人入场的好时机。
商会会员、杜克大学博士程灿东，是北卡第二大商业地产公司Lee & Associates罗利-达勒姆公司的副总裁，曾担任北卡华人企业协会会长。他先介绍商业地产投资的特点以及与居民地产投资的区别，然后介绍了商业地产投资中的雷区，如何避免，以及如何做尽职调查，重点分析了北卡的地产投资现状以及未来发展趋势。
他特别声明，他分享的所有内容只代表个人意见和看法，不能作为投资者买房卖房依据。
一、开始投资时就考虑退路
程灿东说，投资商业地产跟投资住宅相比各有利弊，投资商业地产通常房东比较省事，租期也较长，管理比较规范，但是，也需要投资人为可能出现的空置期预备足够运转资金。
商业地产的尽职调查是规避投资雷区、确保稳健收入必不可少的环节。有句行话：“买入点决定是否赚钱，退出策略决定是否亏钱。”程灿东特别强调要以终为始，退出策略很重要。
商业地产的价格和是否有租客，租客的信用和类型，租约的长短等因素直接相关。程灿东提醒投资人在买商业地产的时候就需要想好退出策略，这个租客租约到期时，是否愿意续租，不续租的话，能否快速找到下一个租客，甚至找到愿意支付更高租金的租客，将直接决定了该笔投资的盈亏情况。
有经验的商业地产投资人，常常通过提高租金、提高入住率，改造物业成更高价值用途的类型，或者分割多余土地等方面，提高地产价值。
二、影响商业地产价格的因素
如何判断商业地产未来的价格（价值）？程灿东介绍了业内人士提炼的金律：
- 长期看人口
- 中期看供需/地理位置
- 短期看金融
商业地产售价受金融政策的影响更大，如何选择贷款要根据个人承受能力来选择。
供需和地理位置与租金和空置率直接相关，必须慎重选择。程灿东提醒投资人在买商业地产的时候，一定要研究城市发展的方向，争取投资在城市发展的通道上。
长期看人口，北卡的人口不断涌入，长期一定升值。
程灿东认为：北卡地产短期有回落，正好是有足够现金在手的投资人入场的好时机，但是必须付更多的首付，未来两年利息下来时做重新贷款，就是赚到了。
第三、为什么说北卡是投资天堂
程灿东博士分享了Lee & Associates公司最新汇集的统计数据说明，北卡达勒姆、罗利、夏洛特三个地区各类商业地产售价，去年四季度均低于美国平均价格。
由此得出结论：堪比中国苏杭的北卡，地理位置具有许多优势，生活成本低于美国平均水平，商业房地产售价和月租金都比美国平均水平还便宜，属于美国投资商业地产的价格“洼地”，未来必定有更大的升值空间。
他在投资价值洼地北卡，欢迎企业和投资人来置业办厂和投资。
