北卡罗来纳州的房屋买卖规则本月将发生重大变化。
但专家表示,目前尚不清楚这些变化将对经纪人佣金和房价产生什么影响。
五个月前,全国房地产经纪人协会(NAR)同意支付4.18亿美元的赔偿金,并修改若干规则,以解决有关价格操纵的指控。
NAR正在逐步实施这些新政策。到8月17日,所有在多重上市服务(MLS)上运营的协会——该平台是全美超过80%的房屋买卖的主要途径——都将遵守这些新规定。
这起诉讼的背景是什么?
2019年4月,一群密苏里州的房主提起了一场名为“西泽-伯内特案”(Sitzer-Burnett)的诉讼,起诉全国房地产经纪人协会(NAR)和其他被告方,包括伯克希尔·哈撒韦房地产服务公司、凯勒·威廉姆斯公司和RE/MAX公司。
原告方认为,佣金费率过高,买方经纪人的报酬过多,而NAR的规则导致了固定的费率。这起案件还引发了十余起类似的诉讼。
去年11月,一个联邦陪审团裁定NAR和两家经纪公司需赔偿18亿美元的损失。尽管NAR继续否认任何不当行为,但在今年3月达成了和解协议。
该和解协议解除NAR会员的责任,包括罗利地区房地产经纪人协会(RRAR)的1万名会员,免除他们因类似案件带来的法律责任。
8月17日会有哪些变化?
NAR 已承诺进行多项规则改革。(它还将在四年内向房屋卖家支付 4.18 亿美元。) 专家表示,或许最大的改变是禁止经纪人在 MLS 上为买方经纪人设定佣金。
在所谓的“脱钩”做法中,买方和卖方现在将负责支付自己的经纪人费用,而不是期望卖方支付一笔佣金:历史上,佣金为挂牌销售价格的 5% 至 6%——这是世界上最高的佣金之一。
马特·福勒 (Matt Fowler) 是 Triangle MLS 的执行董事,该公司是一家位于凯瑞的多重上市服务公司,覆盖 16 个县(包括威克、达勒姆、约翰斯顿和奥兰治),拥有 14,500 名会员。
他表示,薪酬字眼 8 月 6 日从其上市平台上删除,比原计划提前。“包括历史记录、活跃房源等所有内容。你再也无法搜索它了。”
经纪人现在还必须与买家签订书面协议,在参观房屋之前概述其服务的条款和条件。
RRAR 通讯主管杰伊·尼尔森 (Jay Nelson) 表示:“这适用于现场或虚拟参观。”经纪人还必须事先征得卖方的同意才能向买方经纪人支付任何报酬。
他补充说,这将确保房地产经纪人继续“对薪酬流程完全透明”。
(北卡罗来纳州是自 1990 年代初以来将经纪协议作为强制性法律的18 个州之一。)
将如何影响退伍军人购房者?
美国退伍军人事务部(VA)在6月宣布了一项临时政策,取消了之前禁止退伍军人借款人支付买方经纪人费用的规定。这个条件曾对使用VA担保住房贷款的退伍军人造成潜在困难。
VA在声明中表示,这些临时措施确保退伍军人不会因为集体诉讼而受到负面影响,并且能够继续作为“有竞争力的买家”。该政策将于8月10日生效,但目前尚不确定这些变化是否会永久实施。
VA补充道,和解协议对房地产市场的全面影响尚未确定,他们将继续密切关注。
有关此更新的更多信息,请访问www.benefits.va.gov。
6%佣金将消失吗?
虽然佣金率不太可能立即下降,但华盛顿特区消费者联合会的高级研究员Stephen Brobeck表示,佣金可能会随着时间的推移降至3%至4%,预计每年可为消费者节省约200亿至300亿美元。
他还指出,这为市场引入了更多不同类型的补偿方式和经纪费用,例如固定费用和折扣经纪服务。Brobeck解释说,买家仍然可以要求卖家提供部分资金来帮助支付买方经纪人的佣金,但这是在他们有机会比较各项服务之后。此外,这也会鼓励卖家与他们的上市代理人协商佣金。
然而,其他人对此并不确定。在北卡罗来纳州,至少有专家认为,买家和卖家多年来一直在协商佣金,6%的佣金并不是市场中的强制性标准。Tammie Harris,一位在北罗利和Franklinton经营自己同名经纪公司的专家表示,“6%从来不是我们市场中的强制性规定。”
买家在新合同表格中应注意什么?
消费者联合会(Consumer Federation of America)提出了一些评估新房买家合同表格的标准,具体包括:
- 经纪人有权随时终止合同;买家也应享有相同的权利,并且不应收取任何费用。
- 合同中应明确说明经纪人的费用不是由法律规定的,完全可以协商。
- 经纪人的费用应以明确的金额或小时费率表示,而不是其他模糊的形式。
- 合同应声明,买方经纪人不能因促成销售而获得额外的补偿。
- 任何卖家让步应由买家批准并支付给买家,而非他们的经纪人,然后由买家使用这些资金。
这些准则旨在确保买家在签订合同时有更清晰的信息和更多的保护措施。
完整的指南列表请参见:www.consumerfed.org。
房价会下跌吗?
有些人认为这些变化可能会促使房价下跌。
Raleigh Realty的创始人Ryan Fitzgerald表示,更大的透明度将“毫无疑问地降低成本”,他称这是对消费者和经纪人而言的一个“关键时刻”。他还指出,这种影响不可低估。不过,他也不认为会在短时间内发生剧变,预计会有一个过渡期。
然而,Apex的房产评估师Stacey Anfindsen对此持稍微怀疑的态度。他指出,该地区长期存在的住房短缺是他不认为价格会有太大变动的原因。他说:“在供不应求的情况下,我看不到有人会降价。”
消费者可以在 NAR 的买家和卖家指南中找到有关这些变化的含义的更多信息。