【华e生活毛苌子整理】
北卡参议院4月29日全票通过禁止包括中国在内“敌对国”实体和个人禁止购买房地产的SB394法案，引起北卡华社乃至全球相关人士瞩目。
5月17日晚，由州议员刘广亚律师以个人名义发起，华e生活、凯瑞学院联合举办SB394法案研讨交流会，吸引约30人来到现场、逾百人通过ZOOM直播参加。
由北卡登峰学园联合创始人朱墨轩主持，来自佛州2023年抗议土地法案的组织者金美声律师，三角区资深律师穆援越、王晓阳，以及正在竞选Apex议员的MoveNC创始董事长穆淑云作为特约嘉宾，和刘广亚一起与观众互动，分析了SB394法案的潜在影响，提出了眼下如何应对的建议。
北卡SB394法案出台的背景
刘广亚议员：
北卡参议院最近通过的土地法案，类似的法案其实这几年在全美各地都有推动，可能已经有大概20个州尝试过不同版本，大多数都是红州（共和党主导的州）。维吉尼亚州是唯一一个通过了这类法案的蓝州（民主党主导的州），但它的内容只是禁止政府层面的组织购买房产，并不限制个人购买。
几个摇摆州——比如亚利桑那、俄亥俄、密歇根和北卡罗来纳，也在推动相关法案。北卡的情况是这样的：
两年前，北卡就提出过一个版本，内容也是仅仅限制政府组织购买土地。当时该法案在众议院（House）全票通过，但没有送到参议院（Senate）进一步审议。原因是，对参议院的共和党人来说，这个议题不够重要，法案就搁置了，等于“死掉了”。
今年出现了多个版本的类似法案：
- House Bill 133，名称是《NC Farmland and Military Protection Act（北卡农地与军事保护法案）》
- Senate Bill 504，与HB133几乎一模一样
HB 133 在众议院也是一次全票通过，它同样只限于政府层面，不涉及个人。
但目前的 Senate Bill 394 就不一样了。它的名字是《Prohibit Foreign Ownership of NC Land（禁止外国人拥有北卡土地）》，限制外国个人购置房产。
HB 133在众院全票过，最终提交到了参议院。而SB 394 在参院表决时，很多参议员一看到“保护农地、防止敌对国家靠近军事基地”这种表述，自然而然就会支持。正是在这种“直觉支持”的情况下，该法案在参议院全票通过，被提交到了众议院。
但深入了解以后发现，这个法案的定义已经不再仅仅是限制政府组织了，而是也开始限制个人。比如禁止某些外国个人购买农业用地，尤其是靠近军事基地的土地。
这就对我们华人社区产生了实质性影响。
北卡SB394带来的潜在影响和冲击
刘广亚议员：
现在大家已经在讨论，这是否意味着绿卡持有者不能买地？F1签证、H1签证的人还能不能买？这个法案的语言中很多定义是模糊的，我个人认为，它很可能会波及到所有的华人。
我本人是美国公民，姓刘。当我买房、提交offer（合约）时，很多在场的地产经纪人都知道，我们在提交或接收offer时，可能不会考虑太多背景，你可能不会去深究对方是不是美国公民，是不是绿卡持有者。
但如果这个法案通过后，就必须考虑这些问题了。你得去确认这位买家是不是在“禁止购买”的名单里？这块土地是否位于某个军事基地25英里以内？
而且这25英里的定义非常广泛。要知道北卡是一个军事基地密集的州，法案中已经列出了10到11个军事基地。它划定的25英里范围非常大。相比之下，佛罗里达州类似法案规定的是10英里而已。
金美声律师：
我真的觉得非常震惊。因为我一直觉得北卡相对于佛州来说，是一个相对温和的州。但是你们现在在推动的这个394号法案，在很多层面其实比佛州的法案还要糟糕。我来举几个例子说明为什么。
首先，在佛州，我们最终确定的是：军事基地方圆10英里之内禁止外国人购地。这个10英里的范围，是我们多次协商、反复修改之后定下来的。
其次，在佛州的法律中，绿卡持有者和美国公民是完全同等对待的。但你们北卡的法案就不一样了，非常tricky（隐晦、复杂）。你们把绿卡人群列在了“受限购人群”（prohibited parties）里，然后又附加一句话说：绿卡持有者和美国公民一样，只要满足某些条件就可以豁免。
但问题就出在这个“只要满足这些条件”上——这些条件定义非常模糊、无法解释清楚。所以，虽然表面上说“绿卡和公民一样”，但实际上是把绿卡单独列出来作为一个受限类别，这就是变相区别对待。
而且，更严重的是，因为绿卡被归入了“受限人群”，所以他们还必须遵守法案里的注册要求。什么意思？如果绿卡持有人要购房，必须进行登记注册。如果你不注册，每天就会被罚款1000美元！
所以，说到底，你们的法案根本没有真正把绿卡和美国公民视为同等对待。只是用一句话模糊带过，但实质上是分开处理的，这是非常tricky的做法。
还有一点，你们的法案对“访问签证持有者”（visitor visa holders）没有明确说明，这些人是否可以购买房产？也没有清楚的定义。
法案中用到的一些词汇，比如 “resident（居民）”、“domicile（定居地）”等，本身就是极其模糊和复杂的概念。在佛州和德州，这些词汇也反复被拿出来争议，因为它们在移民法、房屋租赁法、税法中的含义完全不同，解释空间很大。
这种写法，其实就是在故意制造不确定性，让大家感到恐慌，不知道谁可以买、谁不能买。
穆援越律师：
关于北卡的394号参议院法案，我本人在看到之后也感到非常震惊。
从法案文字的表面内容来看，是一个非常恶劣的提案。禁止的范围过于广泛，几乎对所有华人都会产生影响。它不仅会对房产业主造成重大冲击，还会波及多个行业，包括：
房地产中介
资产管理相关服务
教育行业
建筑商（Builder）
制造业（Manufacturer）等
这意味着，法案的影响范围远远超出一般人对“买房限制”的想象。
此外，法案中对于绿卡持有者和其他签证持有者（visa holders）的限制，也令人担忧。他们都可能被纳入受限范围。
值得特别强调的是，法案中使用了“any estate”这样的用词，意味着不仅是购房行为，就连通过遗产继承、赠与等方式获得的地产权益，也会受到限制。
总结来说，这是一项几乎涉及所有类型地产交易的法案，其覆盖范围之广，影响之深远，超出了很多人的预期。
目前，美国多个州似乎正在出现一种政治倾向，即纷纷提出类似的地产限制法案。
当然，这只是我个人观点——是否能完全阻止这些立法，现实中可能面临很多挑战，也许并不实际，或难以一步到位。但我仍然认为，我们有必要在立法过程中积极发声、努力参与，争取为我们华人群体、以及未来计划在美国投资的华人企业，争取尽可能多的法律保护。
这是我们必须去努力的方向。
王晓阳律师：
关于我们刚才提到的一个核心问题——绿卡持有者是否能够与美国公民享有同等购房权利，我想进一步做一些分析和补充。
首先，在394号法案的定义中，绿卡持有者虽然被列为“受限制人群（prohibited parties）”，但法案又增加了一个例外条款：如果绿卡持有者满足一定条件，可以与美国公民享有相同的购房权。
然而，这个“例外条款”并不明确，反而增加了法律适用中的不确定性。
一、对“居住”的模糊限制带来极大不确定性
法案要求绿卡持有者在北卡保持连续居住（continuance residence）。其中对“residence”的定义是指绿卡持有者要在北卡“无限期居住”，也就是将其作为永久居所。
这个要求存在很多现实问题：
如果绿卡持有者搬离北卡怎么办？
即使他仍持有绿卡，但不再居住在北卡，是否就会被认定为不再满足“continuance residence”的条件？是否需要限期出售房产？
如果绿卡持有者临时回国怎么办？
现实中，有些人可能因家庭、工作或医疗等原因需要回国半年甚至更久。这种情况下，检察官可能据此质疑你是否有“在北卡永久居住的意图（intend to live here permanently for a definite period of time）”。
这些判断都存在很大的主观性和模糊性，让绿卡持有者面临高度的不确定风险。
二、影响不仅限于购房，还涉及出租行为
另外一点非常关键的是，法案的影响不仅限于房产的“购买”行为，还涉及租赁、继承、赠与等所有地产相关权利，因为法案使用的是“any estate”、“actual interest”等概念。
这意味着：
如果你是租房人（承租方），可能也会受到限制，尤其是你持有签证（如H-1B、F-1等）但还未拿到绿卡；
如果你是出租人（房东），即使你是美国公民，但如果你把房子租给“受限制人群”，也可能涉嫌违法，甚至触犯刑法；
类似的风险也适用于出售房产的情况，如果你的买方属于“prohibited party”，你作为卖方也可能违法。
换句话说，这项法案下，买卖双方、出租双方都有可能因交易对象的身份而被定性为违法甚至犯罪行为。
三、绿卡持有者的法律地位极其脆弱
更令人担忧的是，法案对绿卡持有者采取了倒置的举证逻辑。如果检察官怀疑你是受限制人群（即使你是绿卡持有者），他可以直接起诉你，而不是他来证明你不具资格，而是你要主动提供证据证明自己符合例外条件——也就是要自己承担“affirmative defense”的举证责任。
这意味着：
哪怕你是合法绿卡，只要检方怀疑你没有“永久居住意图”，你就可能陷入官司；
如果你回国时间稍长，可能就被解读为“无居住意图”；
整个过程中，你将面临时间、金钱和心理上的极大负担。
因此，对绿卡持有者来说，这项法案已经构成严重限制。而对于持有合法签证但尚未拿到绿卡的人群，情况就更加严峻，几乎不存在可操作空间。
这只是简单列举了一些潜在问题，实际影响会更复杂和广泛。
北卡华人当下应如何应对SB394？
金美声律师：
我真心觉得，现在北卡还来得及。如果大家能够团结起来，尽早行动，通过说客这样一个有效的工具，不管是让这个法案被废掉，还是争取把我们需要的修改语言加入法案文本，都是完全有可能实现的。
我特别想说的是，你们北卡有刘广亚议员在这儿，真的是非常幸运。我们当时在佛州完全是“两眼一抹黑”。我是律师，但从没去过州议会。那次我们开车五个小时去塔拉哈西（佛州州府），带着130个人，却根本不知道该找谁谈，只能根据名单一个一个地去找议员，结果他们也不太理我们。因为我们平时没和他们建立关系——你平时没打好关系，人家自然不会在关键时候听你一句话。这是我们学到的最深刻的教训：必须平时就建立起良好、长期的关系，这样到关键时刻，才有人愿意帮你说话。
至于现在，作为北卡的居民，我认为大家还是有时间可以做出反应的。但现在北卡的情况还没有到那一步，你们是有机会组织起来的。
刘广亚议员：
目前这项法案仍处于早期阶段，如果到7月中旬或8月州议会休会时，我们仍没有听到任何进展的消息，那就是最理想的情况。这说明有志愿者在幕后努力，成功让法案暂时搁置。
但如果你在此期间看到这项法案进入实质性的委员会审议阶段，那就意味着它正在推进，我们必须迅速行动。这个时候，需要更多人主动联系自己选区的议员，表达对法案的看法，以及它可能带来的负面影响。你可以讲述自己或者你认识的人的具体故事，通过个人经历让议员理解这个法案的真实后果。
在表达意见时，不要指责议员，你完全可以用合作的态度告诉他们：“我们是在帮你改进这项法案，帮你看到你可能没有意识到的问题。”比如你可以说：“你这个提案可能会误伤一些对北卡经济有积极贡献的人，我们希望能帮你做得更好。”
我可以负责任地说，目前北卡的州参议院和众议院里，很多议员对这类议题其实并不理解，因此我们有责任让他们了解事实。
如果将来这项法案举行听证会，希望大家能来发言。如果你周围有杰出的朋友，比如F1、H1签证持有者、研究人员等，也可以鼓励他们现身说法。比如“这样一位出色的人才，居然因为这个法案无法留下”，这类案例很能打动人心。如果能让像Tim Cook（苹果公司）这样的大企业CEO写信表态，或由公司层面发声，说“你们通过这个法案，我们就不在北卡投资了”，效果会更好。
在与议员沟通时，不建议诉诸“我们华人权益受损”或“这是歧视”这种角度，因为很难获得同情。更有效的方式是从“这会破坏北卡的营商环境、影响经济发展”来讲，这样的论点对所有人都有说服力。
此外，如果你所在的选区有议员，你或你周围的人因为这项法案受到影响，例如有孕妇无法买房、有医生因为无法落户北卡要离开Duke医院等等，这些真实故事都非常重要。你可以写信、发电邮，最重要的是使用真实姓名、选区住址、联系电话。议员最看重的是选民的声音，而不是匿名意见。用真名和真实地址，是表达意见最有效的方式之一。
穆援越律师：
正如金律师提到的，这项法案一旦启动，可能进展很快，因此我们也应尽快采取行动。这项立法背后更多是政治运作的结果。我们需要依靠在参众两院有经验、有资源的议员来获取信息，并指导我们如何更有效地施加影响。刘广亚议员作为具有立法和政治经验的民选官员，是我们宝贵的资源。
王晓阳律师：
我完全同意穆律师和金律师的观点。我们华人社区必须团结一致，听从统一的指挥，群策群力。有能力的出力，有资源的出资源，有人脉的出人脉。
如果我们不能在这件事上展现团结，未来作为一个移民群体，我们还可能面临更多、更糟糕的情况。这次行动也是一次重要的经验积累。
只要我们准备得当，是有可能让这项法案被搁置的。如果我们能成功拖延两年或四年，政治环境也许会发生变化，这可能是最理想的结果。
穆淑云（正在竞选Apex议员）：
无论是共和党议员还是民主党议员，他们其实对各种签证、绿卡、移民身份的复杂性都不了解。在与一些民主党议员沟通时，往往是听完我们的故事后才恍然大悟。
我们应该分享自己的亲身经历，比如留学、工作、买房、生孩子等一系列过程，让他们知道我们一直在为美国做贡献。一些共和党议员本身是企业主或从事房地产行业，他们支持这项法案，可能完全没有意识到这对他们自己的行业会有不利影响。当你和他们讲清楚之后，他们也会觉得这是“搬起石头砸自己的脚”。
普通美国民众更不可能理解这些复杂的移民身份体系。所以一旦法案通过，为了避免触犯法律，他们可能会选择“看脸行事”。这就会在实际操作中造成非故意的种族歧视，但结果却是对整个华人群体的实质性伤害。
观众提问
❶关于25英里怎么界定，是从中心还是边缘开始计算？
回应者：刘广亚
我觉得大家不用太纠结这个问题。无论是从边缘还是中心来画，这个范围都已经非常广了。
法案里不仅列出了10个还是11个军事基地，最关键的是它还有一条更宽泛的条款：“任何受军事基地控制的训练设施（any training facility that’s subject to the control of the military installations）” 都算在内。
有网友发信息说，在北卡像这样的training facility，也就是国民警卫队或者预备役训练场所，可能到处都是，甚至可能是一些操场。这意味着法案的适用范围几乎涵盖整个北卡，基本上很难找到不在这个范围里的地区。
我们画了一张图，用25英里的半径从军事基地中心画起，结果像 Wake County、Durham County、夏洛特，甚至海边的一些区域全都被包括进去了。
更别说“any training facility”这个模糊的表述了，这意味着范围可以被无限扩大。
❷如果我们想争取媒体报道，或者通过请愿、游行等方式表达反对，会有助于阻止SB 394法案吗？
回应者：金美声律师
在目前阶段，我们还是倾向于采取和平的方式，尽可能通过与共和党议员的沟通来解决问题。希望让他们意识到这个法案将对北卡的经济环境、招商引资和整体发展产生负面影响。
我们目前并不主张强烈谴责或抗议。如果到了不得不走媒体曝光或街头抗议的阶段，那说明情况已经非常严重，也比较绝望了。比如像佛罗里达那样的法案，如果北卡也到那个程度，那时候再考虑游行或媒体介入。
我认为现在最有效的方式是：通过像 MOVENC 这样的组织，把受影响的人和具体案例收集整理起来，整理成一个个有代表性的真实故事，然后由说客（lobbyists）拿去和议员沟通。
我们当时就是这么做的。这比单纯讲“这是个坏法案”更有说服力。
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附：SB394法案志愿者报名表
由北卡多个社团组成的“SB394法案工作小组“日前就应对法案的组织工作进行了简报，吁请华社志愿者报名参与。
征集SB394法案志愿者
北卡罗来纳州参议院394号法案（SB394），又称“禁止外国人拥有北卡土地法案”，旨在限制某些外国公民在该州的土地所有权，其中包括中国政府、中国公民以及其他被禁止的主体。由于该法案极具争议，引发了对于基于国籍歧视以及对合法移民 （包括持有有效签证或绿卡持有者）潜在影响的担忧，在华裔美国人社区中引起强烈反响！
该法案目前处于在众议院规则委员会 （House Rules Committee）审议阶段。一旦法案移出众议院规则委员会 进入议事日程，进程将非常迅速。在此推进过程中，您的声音比以往任何时候都重要！无论几分钟或几小时的参与，都将对法案的进展产生巨大的影响和帮助。在此，我们呼吁志愿者们采取以下行动：
– 在委员会听证会上作证
– 与立法者面对面会谈
– 联系您的公司或学校
– 分享您的个人经历
您的故事具有影响力。无论是书面形式、视频还是当面讲述，分享SB394将如何影响您或您的亲人的生活都将使立法者听到更加人性化的反馈。
如果您愿意以以上任何一种方式提供帮助，请填写以下表格或联系我们。让我们在为时未晚之前采取行动！
SB394法案工作小组
联系方式：[email protected]
《SB394法案志愿者报名表》：https://tinyurl.com/37s6ps42
