【华e生活】据美联社报道，美联储本周满足了购房者的期望：大幅降息，并发出进一步降息的信号。
即便如此，有意购房者和急于再融资的房主应该降低对抵押贷款利率大幅下降的预期。
虽然美联储不设定抵押贷款利率，但其政策转向确实为抵押贷款利率下调铺平了道路。但在这种情况下，美联储的行动是众所期待的，因此利率在宣布降息之前就已经下降了。
Realtor.com 首席经济学家丹尼尔·黑尔 (Danielle Hale) 表示：“今年我们已经看到了大部分宽松政策。如果抵押贷款利率从现在开始小幅上涨，然后再次下降，我也不会感到完全意外。”
抵押贷款利率怎么样？
当抵押贷款利率上升时，借款人每月的成本可能会增加数百美元。30 年期抵押贷款的平均利率从 2021 年 9 月的 3% 以下升至去年 10 月的 23 年高点 7.8%。与此同时，美联储上调了基准利率以对抗通胀。
由于预期美联储将降息，自 7 月以来利率一直在下降。抵押贷款买家 Freddie Mac 称，30 年期抵押贷款的平均利率目前为 6.09%。这一利率低于 5 月份今年迄今的最高水平 7.22%。
从长远来看，即使抵押贷款利率小幅下降，也能带来可观的节省。以上个月美国房屋销售中位价 416,700 美元的房屋为例，洛杉矶的买家如果按当前平均抵押贷款利率支付 20% 的首付，与 5 月份购买同一房屋相比，每月可节省约 312 美元。
那么，现在是购买时机吗？
虽然较低的利率让购房者拥有了更大的购买力，但 6% 左右的抵押贷款利率对于许多难以负担得起房屋的美国人来说仍然不够低。这主要是因为过去五年房价飙升了 49%，大约是工资增长的两倍。由于许多市场的住房短缺，房价仍接近历史高位。
抵押贷款利率必须回落至三年前的最低点，或者房价必须大幅下跌，许多买家才有能力买得起房子。这两种情况都不太可能在短期内发生。
经济学家和抵押贷款行业高管预计，至少今年抵押贷款利率将维持在当前水平附近。房利美本周预测，10 月至 12 月季度 30 年期抵押贷款利率平均为 6.2%，明年同期将降至平均 5.7%。2023 年同期平均为 7.3%。
抵押贷款利率受多种因素影响，包括债券市场对美联储利率决定的反应。这可能会影响 10 年期美国国债收益率的走势，而贷方会以此作为房屋贷款定价的参考。
Discover Home Loans 副总裁 Rob Cook 表示：“最终，抵押贷款和美联储降息的速度将由经济数据决定。如果未来数据显示经济放缓幅度超过预期，美联储将面临更大压力，不得不采取更积极的降息措施，这很可能导致消费者获得更低的抵押贷款利率。”
立即购买，还是等待更低的价格？
自 2022 年以来，美国二手房销售一直处于深度低迷状态，上个月下降了 2.5%。到目前为止，抵押贷款利率的回落尚未刺激有意义的反弹，尽管 7 月份销售额确实略有上升。
抵押贷款利率的低迷前景让潜在买家和卖家面临一个熟悉的困境：现在测试房地产市场还是坚持等待可能的较低利率。
尼克杨 (Nick Young) 是一名律师，他今年带着家人从凤凰城搬到了科罗拉多州埃弗格林市，在看到去年春季购房市场的竞争激烈后，他选择了租房。
他和妻子的购房预算在 100 万美元至 150 万美元之间，他们仍在寻找那颗完美的宝石——一套有五间卧室的房子，可以和他们的三个孩子一起居住。
他们关注抵押贷款利率，同时也关注其他变量，包括通货膨胀、整体经济健康状况和总统选举。
“目前没有太多购买的动力，”杨在美联储宣布这一消息之前表示。“但把握市场时机是愚蠢之举。”
从凤凰城到佛罗里达州坦帕的房地产经纪人表示，许多购房者都在等待抵押贷款利率降至 6% 以下。有些人希望利率能回到三年前的低点。
“我试图让他们回归现实。”芝加哥 Re/Max Premier 的经纪人迈克·奥皮德 (Mike Opyd) 说，“我告诉他们，‘如果你真的想买房，现在就行动吧。’”
正如 Opyd 所指出的，抵押贷款利率的回落和市场房屋供应量的增加为今年秋季的购房者创造了有利的环境，而秋季通常是房屋销售一年中较为淡季。
再融资热潮
首次购房者德鲁·亚伊 (Drew Yae) 和他的妻子上个月在华盛顿州贝灵汉购买了一套两居室、1.5 浴室的联排别墅。
今年 2 月，薪酬分析师 Yae 最初得到的抵押贷款利率为 7%。到交易完成时，他的利率仅下降到 6.63% 左右。
“我希望以 5% 或 5.25% 的利率进行再融资，但我不知道这是否现实，以及是否需要两年以上的时间才能实现。”他说。
如果 Yae 将其 407,000 美元的住房贷款再融资至 5.5%，他每月的还款额就可以减少约 300 美元。
再融资时要考虑的一条经验法则是您是否可以将当前利率降低一半至四分之三个百分点。
住房贷款再融资需求不断增长。抵押贷款银行家协会称，上周再融资申请激增 24%。
贷款机构越来越倾向于使用“利率与时俱进”的老套路，从一开始就将原始贷款与再融资激励措施结合起来。在买家看到大约一年前创下 8% 左右的创纪录高利率后，许多贷款机构都在营销优惠，一旦利率回落，买家就可以摆脱当前利率，以此来平息买家的犹豫。
“这个问题越来越受到重视。”MBA 首席经济学家迈克·弗拉坦托尼 (Mike Fratantoni) 表示。“对于首次购房者来说，永远被锁定在 7% 的利率，这太可怕了。”
海军联邦信用社表示，他们从2023年开始提供受欢迎的“无再融资降息”服务，该服务允许买家支付250美元的费用即可降低利率，同时保持原贷款的其他条款不变。
海军联邦信用合作社表示，它将在 2023 年开始提供广受欢迎的“无需再融资利率下降”服务，这项服务允许买家支付 250 美元的费用来降低利率，同时保留原贷款的其余条款。
科罗拉多州莱克伍德 CrossCounty Mortgage 分行经理达里克·托尔奈 (Darik Tolnay) 表示，许多购房者都选择临时利率下调和免费再融资。
托尔奈说：“他们都想要一个家，所以如果有人想出办法让房子变得更便宜，那么考虑到普遍的情绪，人们迫切需要有选择。”
