作者 Marco Santarelli，2025年5月17日
房市未来的走向依旧备受关注。未来四年房地产市场会发生什么变化？尽管近期那种疯狂飙涨的房价预计将有所降温，但专家们仍预测房价将稳步上升。2025年初至2029年末，美国房价的平均累计涨幅预计接近20%。
仿佛就在昨天，房子比演唱会门票还抢手，竞价大战让房价飙到令人瞠目结舌的地步。而现在，情况变得……不一样了。利率上升和经济前景的不确定性让市场气氛多了些谨慎。
这也正是像房利美（Fannie Mae）这样发布的调查如此有价值的原因之一。他们汇集了超过100位专家的观点——包括经济学家、房地产专业人士和市场策略师，为我们描绘出一幅关于未来的整体图景。可以说，这就像是集思广益，让我们听到业内最有头脑的一群人对市场的判断。我个人一直觉得他们的报告非常有参考价值，因为它们剖析了噪音，提供了数据驱动的预期。
2025至2029年房市预测
那么，这些专家目前到底怎么看？以下是2025年第一季度房利美房价预期调查（HPES）报告中的核心内容。
刹车减速：2025和2026年进入“温和期”
2024年美国全国房价预计上涨了5.8%，表现强劲。专家预测接下来两年会有所放缓，但不会出现倒退。
- 2025年：平均预测房价上涨 3.4%
- 2026年：预测上涨 3.3%
需要注意的是，这两个数字比上一季度的预测稍低（上一轮预测是2025年上涨3.8%，2026年上涨3.6%）。这可能说明专家们看到了一些更强的阻力——比如通胀仍高、抵押贷款利率持续偏高，或供应结构的变化——从而略微调低了短期预期。
但要明确一点：这不是在预测崩盘。只是从高烧状态回归到更可持续的增长节奏而已。从我过往观察市场周期的经验来看，这种在快速上涨后出现的放缓，其实很常见，甚至有助于市场的长期健康。
更长远的预测：2029年前持续上涨
那么，2027年之后呢？这时就可以从HPES的累计预测中看出趋势。
从2025年初到2029年末，全国房价的平均累计涨幅预计为 19.8%。
这是一个相当可观的增值幅度！根据数据显示，预计各年累计涨幅如下：
| 年份（年底） | 预计累计涨幅（相较2024年第四季度） |
|---|---|
| 2025年 | +3.4% |
| 2026年 | +6.8% |
| 2027年 | +10.8% |
| 2028年 | +15.2% |
| 2029年 | +19.8% |
这表明专家们认为，支持住房需求的基本驱动力（如人口结构变化、长期购房意愿）将大于短期的不确定性。
乐观派 vs 悲观派：差距巨大
HPES的一个亮点是，不仅提供平均预测，还呈现出乐观派与悲观派之间的差异，展现了不同观点之间的巨大跨度。
- 乐观派（前25%）：预计2029年前累计涨幅为 31.0%，他们或许更看好未来降息、热门区域持续供不应求或经济表现超出预期。
- 悲观派（后25%）：则预测同期累计涨幅仅为 8.3%，他们可能担心高利率长期存在、负担能力限制、就业市场疲软或经济下行。
以下是分年对比：
| 年份（年底） | 悲观派预测 | 全体专家平均预测 | 乐观派预测 |
|---|---|---|---|
| 2025年 | +0.6% | +3.4% | +5.2% |
| 2026年 | +1.6% | +6.8% | +11.0% |
| 2027年 | +3.2% | +10.8% | +17.8% |
| 2028年 | +5.6% | +15.2% | +24.3% |
| 2029年 | +8.3% | +19.8% | +31.0% |
这说明什么？预测差距大意味着未来充满不确定性。比如抵押贷款利率或经济增长等因素的微小变动，都会带来重大影响。
历史对照：这算“正常”吗？
要理解2025-2029年的预测，可以看看历史上各阶段的年均涨幅：
- 泡沫前（1975–1999）：年均上涨 5.1%
- 泡沫期（2000Q1–2006Q3）：年均上涨 7.7%
- 崩盘期（2006Q4–2012Q1）：年均下跌 -4.8%
- 复苏期（2012Q2–2020Q1）：年均上涨 4.5%
- 疫情热潮（2020Q2–2024Q4）：年均上涨 9.5%
而专家预测 2025–2029年平均年增长为3.7%，明显低于疫情期间的高速增长，也低于泡沫期，但仍高于崩盘期，并略低于长期平均水平。
我的看法是：这预示着房市正回归到一种更温和、更可持续的增速轨道，不再像过去几年那样狂飙，也没有2008年那样的剧烈下跌。
为什么有这么多不确定性？——看“离散度”
房利美报告还分析了一个叫“离散度”的指标，用来衡量专家之间预测的分歧程度。
数据显示，在2022至2023年间，离散度飙升，这与抵押贷款利率剧变和市场结构调整密切相关。虽然现在稍有回落，但相比2010年代大部分时间，这种分歧仍然较大。
造成不确定性的关键因素包括：
- 抵押贷款利率走势：是维持高位？缓慢下降？还是大幅下调？
- 宏观经济前景：软着陆、轻微衰退，还是意外繁荣？
- 房屋库存：被“低利率锁住”的房主是否愿意出售？
- 负担能力问题：收入和房价脱节会否限制需求？
综上，我认为：未来几年，应该保持谨慎和灵活。“平均预测”只是一个中间值，实际结果可能偏向两端。
对你意味着什么？
如果你想买房：
- 别等崩盘：专家普遍不认为价格会大跌。
- 重点仍是负担能力：房价高、利率也高，买得起才最重要。
- 竞争可能减弱：市场降温意味着议价空间变大。
- 利率是关键：小幅变动都可能影响你的购房能力。
如果你打算卖房：
- 仍可能是卖方市场：尤其是在库存紧张的地区。
- 调整预期：别期待2021–2022年那种抢购局面。
- 房子状态更重要：装修整洁、随时可入住能加分。
如果你是房主：
- 房屋价值仍会上升：只是不会像过去那样迅猛。
- 关注长期价值：房地产是长期投资，看长远不看一时。
最后提醒：这些预测是全国性的。房地产是极度“本地化”的市场，你所在城市或社区的走势可能完全不同。建议向当地专业人士咨询，以获取更精准的判断。
我的个人看法
作为多年研究房市数据的人，我对这次HPES报告有几点总结：
- 权威可靠：房利美的专家阵容多元、方法严谨，报告可信度高。
- 放缓是必然：过去靠低利率和疫情推动的涨幅不可持续，如今市场回归理性。
- 供需仍是关键：住房供应依然严重不足，即使利率高也很难大幅降价。除非新房建设大幅增加或“锁房效应”解除，否则全国房价大跌可能性不大。
