■作者：Vera Chang 发表于 2023年4月21日
最近两天打开新闻，铺天盖地都是关于5/1号开始，信用分优秀的购房者会面临更高购房利率的新闻。其实这个问题要分两个层面来理解：
1. 信用分优秀的贷款人利率会比信用分不怎么优秀的贷款人利率高吗？答案是No
2. 信用分优秀的贷款人利率比过去高吗？答案是Yes
投票：你觉得这个政策合理吗？
- 合理，因为很多弱势群体确实在过去2年中被市场抛弃了
- 不合理，信用分高、违约风险低的客户值得有较低利率
- 无所谓，反正利率已经很高了
在我们展开第一个问题之前，首先要简单介绍一个术语：LLPA，loan level pricing adjustment。这是在2008年4月，房利美、房地美为了在信贷领域区分风险高低的借款人而创造出来的利率价格生成模型。简单理解就是，大家所看到的利率都是明码标价的，价格高低是由这一套LLPA模型决定。
LLPA模型的因子除了下面提到的借贷比例（LTV，loan to value ratio）和信用分（FICO）外，还有很多，比如居住类型(自住房、投资房)、房屋类型（condo、双拼还是独立屋等）、DTI（目前尚未实施，我们以后会提）这些因子不受影响，所以我们暂时忽略。
请大家深呼吸，3，2，1， 好，我们来看5/1之后，LLPA对价格的影响是什么样子的。
下面这个表格是改革之后的LLPA matrix，怎么看呢？举个例子，如果信用分是740，自住房，首付40%，你能拿到的利率假设是5.5%（按照当前的市场利率），那么信用分740、首付只有20%的人想要拿到同样5.5%的利率，则需要多付 0.875%的费用，也就是每$10万多付$875；而信用分640、首付20%的人，需要多付2.75%的费用，也就是每$10万贷款多付$2,750。
由此看来，信用分高还是同样有优势。所以我们第一个问题, 信用分优秀的贷款人利率会比信用分不怎么优秀的贷款人利率高吗？答案是No。
如果大家理解了上面的概念，我们就进入讨论的核心问题，这次LLPA的改革，到底发生了什么？
引用媒体的话来说，拜登政府在劫富济贫，用信用普遍较好、首付较充裕的借款人的钱来补贴首付低、信用差的购房人。这样的理解有一定道理，还是一样，看表说话。这是改革前后，LLPA的变化图。
红色表示改革后，符合这类条件的购房人需要支付更多的费用，而绿色表示受益的人群。总结来看就是首付在5-40%并且信用分高于680的人群将来面临更高的费用，用刚才信用分740，首付20%的案例来说就是，每$10万贷款，改革后他们需要多支付$375的费用。而信用分640，首付20%，改革后可以少支付$750的费用。
如果把这部分的费用计入利息，信用分740，首付20%的客户每$10万贷款将需要多付$100/年；而信用分640，首付20%，改革后每$10万贷款将可以少付$200/年。
对于重新贷款来说有另外一套LLPA改革的细则，不过通过上面新购房屋的简单解释，大家应该已经有了些感觉，总结下来就是，政府给了过去几年被远远甩在队伍后面的信用分不优秀和首付比较少的购房者一个大大的礼包。
所以信用分优秀的贷款人利率会比过去高吗？答案是Yes
不过这次改革影响的只是房利美、房地美的贷款；FHA, VA, USDA这些政府担保贷款和non-QM（不查收入贷款）均没有受到影响。而且锁到好利率最重要的是贷款经纪的业务能力和责任心，就像在市场利率都在7%左右的时候，Vera还能帮客户锁到6.125%的利率。只要您把信任交给我，剩下的都交给Vera。
