Tony 谢、Tony 姚和刘广亚
【毛苌子报道】假如某人，两年前以3.875%的利率贷款30万美元买房，30年分期还贷，付了两年还欠银行本金288989美元；眼下无手续费利率降到了3.375%，如果他去办个重新贷款手续，每个月还跟原来一样一分钱不多一分钱不少还贷，与不做重新贷款相比，他可以提前两年半还请贷款，总共算下来，可以少付银行42842美元。
5月10日母亲节下午，北卡最大的华人贷款公司Crossover创始人Tony谢，通过Zomm向190多位观众分享新常态下的经济大势，尤其是房地产贷款的新变，有理有据的分析解读，对观众提问来者不拒细致回答，两个多小时的讲座让同胞们收获满满。其广博的专业知识、坦诚的建议、热情的态度，让人不由心生敬佩。
Tony 谢在讲座中
新冠病毒将贷款利率带到史上最低
Tony谢首先向大家澄清两个概念：“美联储降息和消费者贷款利率不是一回事。”美联储上月将利率降到0-0.25%，指的联邦基金利率。
美储联是美国的央行。钱的流动是从央行->银行->个人。其中每一环中借钱的利率都是不同的。美联储降息降的是美联储与银行及银行之间相互拆借的利率。银行之间几乎零利率拆借，留下的盈利空间可以给用户更低的贷款利率。
美联储利率走势（本文图表均来自Tony谢PPT分享）
美联储的利息是波动的，银行贷款一贷就是十几年、几十年，所以消费者贷款利率不可能降到美联储利息的低点。Tony出示两个图表，“能想象么，上世纪80年代贷款利率竟然超过18%。”他找到一张图表，是近80年来贷款利息曲线图，一眼可见，目前的利率跟2008年金融危机一样，跌到史上最低。“3%左右是底限了，如果贷款时愿意买点，付银行一些额外费用，还可以降到2.75%。”
30年期贷款利率近50年来走势
Tony说，新冠病毒危机与十余年前金融危机不同的是，那次是金融系统本身崩盘的次信贷危机，很多银行因坏账、呆账倒闭。据他了解，当前银行不缺钱，有了上次教训，这回也特别谨慎。“不是所有人都能得到目前的低利息贷款，也不是想贷多少就贷多少。”比如，超过510,400美元的大额贷款（Jumbo），很难；现在仍处于关闭状态的餐馆、牙医诊所等，不给贷款；受到严重影响的行业员工，银行要看近几个月的工资单，确认收入稳定，才给贷款。
揭开重新贷款的省钱密招
利用这次利息触底，已经有银行贷款的借贷人，可不可以通过变更手续享受低利息的优惠？答案是肯定的。
Tony谢模拟一个案例进行讲解：比如有一笔30年期利率为3.875%的30万美元贷款，两年前贷的；如果重做贷款，享受新利率，免手续费利率为3.375%，重贷30年，多付两年，但每个月可以少付133.1美元。到付清时，比不做重新贷款相比总共可少付银行利息14059.05美元。
▲重做贷款方案一，省钱14059.05美元
▲重做贷款方案二，省钱42842美元
如果做了重新贷款，你愿意保持原有的每月还款额度，还款本金比例增加，与不做重新贷款相比，贷款会提前两年半还清；这样下来，到还清时可少付利息42842美元。“就要你去办个手续，每个月还一样多的钱，就可以省下4万多块，这种事你是不是觉得值得去做。”
谈到这里，他顺便回答许多人经常问到的问题：到底是贷30年期划算，还是贷15年划算。Tony又模拟一个案例：同样是3.125%的利率，贷款30万美元，30年期要付利息162645美元，而15年期只要付76169美元利息。在支付能力允许的情况下，当然是15年期划算。
▲15年期贷款和30年贷款的利息比较
还款年限越短，月供越高，银行对于你的还贷能力，有明确的边界设定：大致规定是，还贷支出+保险+地税+其他还贷支出（如，车贷，学生贷款等），不超过总收入的43%。所以，选择30年期会增加你的购买力。
政府发钱最终是全民买单，美元贬值是肯定的
今年3月，美国政府抛出力度空前的2.2万亿美元“刺激计划”，为超过1.5亿税务居民发放补贴，每个成人最多可拿1200美元；4月中旬，联邦政府追加4840亿美元应急资金，主要部分用于小企业“薪资保护计划”贷款。
Tony谢说：“这些钱肯定是印出来的，先应急帮助家庭、企业度过难关，最终肯定是要全民买单。”“世界各国都在印钱，货币一直在贬值，美元贬值相比较而言幅度还算是小的。”
因为货币贬值，钱放在银行实际上是净亏，Tony说，投资是让余钱保值、增值的必由之路，形式有很多，比如，投资股票、401K退休计划、保险等，投资房地房也是很多人的选择。如果买投资房，首付25%，房子一般有每年2-3%抗通货膨胀的增长，靠租金收入还贷，长期下来，你的首付款应该有平均10-12%的增长。
“我从事投资贷款20多年，亲身经历了2000年左右网络科技泡沫破灭带来的经济危机，2008年房地产泡沫的金融危机。”Tony说，市场经济自我调节注定每隔10年左右会出现一次危机。北卡因地理环境优越，产业结构日趋完善，房地产市场受经济危机冲击的影响有限，2008年金融危机后，豪宅级的大房子，有些价格降低了15-30%，小房子折价10-15%，但很快就回去了。综合考虑货币的贬值，投资房产还是比较稳健的，有实力的朋友要抓住未来一段时间可能出现的降价机会。
除了主办讲座的广亚律师事务所事先搜集到的问题，在讲座现场，听众不断提问。Tony谢几乎一个不漏予以解答，要言不烦、切中肯綮，体现出渊深的职业修养。许多具体问题，如：自住房和投资房贷款的区别，接受本人或他人的转账支付首付的注意事项，一个人可以最多有多少笔贷款等，请参见去年11月“首套房知识讲座”相关报道，直接联系Tony或Crossover公司员工。
5月9日的讲座，也邀请到了北卡最大华人房地产公司CHK的创始人姚承伟。他说，就目前看来，三角区的住宅房地产市场受疫情影响不大，“我挂出去的房子很快卖掉。”华人比较谨慎坚守“居家令”，老美却没有停下来，只不过过去几家一起去看，现在换成了一家人单独看房。尽管有些客户，特别是投资房产的客户因为疫情观望，未来的市场形势非常复杂难以准确判断，但至少从眼下来看，与前两个月相比，房子的价格和成交情况没有太大变化。
律师刘广亚就疫情下如何“零接触”办理过户手续，介绍了他们采取的安全措施，比如，对于必须客户签字确认的文件，可以送上门，确认签字了，再取走。她特别强调同胞们警惕“电汇欺诈（Wire Fraud）”，向不熟悉的账号打款前，一定要打电话联系律师或律所工作人员，得到对方确认再操作。
主持人周薇薇
讲座主持人周薇薇在介绍讲员、与听众互动的同时，一直紧张梳理大家的提问，挑选、综合最具有代表性的问题，请讲员解答。4人联手奉献了一场切合形势、干货满满的公益分享会。
