房地产市场正面临着巨大的变革。
《纽约时报》首先报道，全国房地产经纪人协会（The National Association of Realtors，NAR）——制定全国房屋销售规则的贸易组织——3月15日同意支付4.18亿美元的赔偿金，并修改一些规则，以解决价格操纵的指控。
这项具有里程碑意义的交易仍有待法官批准。 但如果获得通过，它将大幅削减 NAR 房屋销售价格 5% 至 6% 的佣金标准。这是世界上最高的佣金之一。它还将为多重上市服务 (MLS) 带来彻底的变化。MLS 是该集团的在线门户网站，超过 80% 的美国房屋通过这个平台买卖。
这些变化预计将于今年七月生效。
这对北卡罗来纳州的卖家、买家和房地产经纪人意味着什么？
背景：针对NAR的诉讼
2019 年 4 月，密苏里州的一群房屋卖家对 NAR 和其他被告（包括 Berkshire Hathaway HomeServices、Keller Williams 和 RE/MAX）提起诉讼，即 Sitzer-Burnett 案。 原告辩称佣金率过高，买家经纪人的报酬过高，而且其规则推高了固定费率。它还引发了十几起其他诉讼。（NAR 在全国拥有约150 万会员。）
据 CNN 报道，去年 11 月，联邦陪审团裁定 NAR 和两家经纪公司需承担 18 亿美元的损失。
NAR 继续否认有任何不当行为，但于上周五达成和解。
该和解协议免除了其成员（包括罗利地区房地产经纪人协会的 10,000 名成员）对代表房屋卖家提起的案件中的各类索赔的责任。
NAR 临时首席执行官 Nykia Wright 在一份新闻稿中表示：“最终，继续提起诉讼将会损害会员及其小企业的利益。”
和解的主要内容是什么？
NAR 已同意在四年内向房屋卖家支付 4.18 亿美元。 它还致力于进行几项规则更改，其中包括禁止经纪人为买家代理人设定佣金，这种做法称为“脱钩”，以及终止经纪人必须订阅多重上市服务 (MLS)服务的要求。 经纪人还必须与买家签订一份书面协议，概述他们的服务条款和条件。这可能意味着更多的购房者可以设定经纪人的薪酬，而卖家可以节省佣金。(自20世纪90年代初以来，经纪协议已成为强制性法律的18个州之一，北卡罗来纳州就是其中之一。)
“我们支持 NAR 的决定。”罗利地区房地产经纪人协会通讯总监 Jay Nelson 说，“该协议是我们的会员和行业向前发展并为客户提供最佳服务的最佳方式。”
对北卡房主意味着什么？
总部位于华盛顿特区的美国消费者联合会高级研究员斯蒂芬·布罗贝克表示，此次和解对卖家和买家来说是双赢的。 虽然费率不太可能立即下降，但随着时间的推移可能会下降至 3% 至 4%，估计每年可为消费者节省 200 亿至 300 亿美元。
他说，这也为“经纪人收取的补偿和费率的更大变化”打开了市场，比如固定收费和中介折扣。
以当今市场上价值 100 万美元的房屋为例。卖家预计仅佣金费用就高达60,000 美元：其中 30,000 美元支付给他们的代理人，30,000 美元支付给买方代理人。 对于罗利市的一套中位价（中间点）房屋——二月份约为379,995 美元——佣金将接近22,800 美元。这些成本通常计入最终销售价格。但他表示，根据新的指导方针，买家将有更大的谈判空间。
布罗贝克说：“买家仍然可以要求卖家做出让步，其中包括帮助支付买家经纪报酬的资金，但这将是在他们有机会进行比较之后。” 他补充说，这还将鼓励卖家就其经纪人的报酬进行谈判。
房价会下跌吗？
一些专家认为这些变化可能会压低价格。 其他人则不太确定。许多人还指出，至少在北卡罗来纳州，多年来买家和卖家协商报酬一直是通常的做法。
“我们的价格始终基于供求关系。”凯瑞 Re/Max United 老板约翰·伍德 (John Wood) 说道，他自 1988 年以来一直是三角区的经纪人。 “拟议的和解方案并未规定可以收取多少佣金或如何支付，只是规定[它们]不能在 MLS 系统中显示。”
分析 MLS 数据的 Apex 评估师 Stacey Anfindsen 指出，该地区长期的住房短缺是房价不会大幅波动的另一个原因。
他说:“在供应不足的情况下，我不认为有人会降价。”“从经纪人的角度来看，这涉及到相当多的工作。这是一笔营销费用。”
RARR成员、科德威尔银行(Coldwell Banker)的房地产经纪人马克•帕克(Mark Parker)认为，如果从要价中扣除佣金，房价甚至可能上涨。
“因为卖家不再需要考虑给买家任何补偿。”他说，“这会让买家的经纪人要求买家支付预期的费用。”
达勒姆本土房地产公司(土生土长的房地产公司)的经纪人科里·谢尔曼(Cory Sherman)说，目前还不清楚这些变化将如何影响老买家。
“退伍军人事务部支持的贷款不允许买家支付任何代理补偿。”他说。 他表示，虽然他相信和解最终将为该行业带来“健康的变化”，但问题仍然存在。
对北卡州房地产经纪人意味着什么？
总部位于凯瑞的多重上市服务公司 Triangle MLS 的执行董事马特·福勒 (Matt Fowler) 表示，现在要了解和解协议对该地区 MLS 和房地产经纪人的全面影响还为时过早，但他表示，他欢迎提高房产交易的透明度。
“过去也有其他监管变化影响了MLS，我们已经适应了。操作上我们还有一些工作要做。更大的挑战将是告诉消费者，由于这项协议，系统变得更可靠了，而不是更不可靠了。”
塔米·哈里斯在北罗利和富兰克林顿经营着自己的同名经纪公司。作为一名从业超过17年的房地产经纪人，她说，大多数公司已经在三角地区谈判费用了。她说:“在我们的市场上，6%的增长率从来都不是硬性要求。”
”她说。 另一方面，她担心这会对那些靠房地产谋生的人产生影响。她担心这可能会引发大批人离开这个行业。 “
“2008年市场崩溃时，很多经纪人纷纷跳槽。我想知道这是否会导致经纪人因为担心无法继续盈利而退出该行业。“
她说，房地产经纪人为客户提供有价值的服务。“质量可能会受到影响。”
