【华e生活大唐编译】去年10月，美国全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)似乎跌至谷底，当时堪萨斯城的一个陪审团裁定，该行业人为地抬高了房屋销售费用，需要赔偿18亿美元。但这个强大的贸易集团面临的生存威胁即将变得更糟。
全国各地都有类似的诉讼。数十家房地产经纪公司现在成了被告。联邦监管机构对该行业的审查比以往任何时候都更加严格。
经纪公司高管正在向全国房地产经纪人协会施压，要求其解决全国范围内的法律索赔，他们担心更多的巨额判决可能会导致住宅公司和地方房地产协会破产。他们抱怨NAR未能传达威胁的严重性。
经纪特许经销商Re/Max Holdings董事长戴夫•利尼格(Dave Liniger)表示:“该协会的高管一贯态度傲慢。”“在我看来，这就像一堵坚固的墙，上面写着‘这是我们的方式，我们要保持这种方式，我们不在乎。Re/Max也是堪萨斯城诉讼案的被告，但在审判前和解了。
全国房地产经纪人协会的一位发言人说，该组织一直致力于与房地产行业合作，以改善其政策并解决法律威胁。
密苏里州的陪审团发现，这个强大的行业组织和两家经纪公司合谋保持支付给买家经纪人的高额费用。早在那次惨败之前，一些房地产高管就敦促全国房地产经纪人协会改变实行了几十年的佣金结构，但该组织拒绝了。
如今，房地产行业似乎将在支付给买家经纪人的方式上发生重大变化，这个制度是NAR几十年来一直在努力保护的。一种可能性是，卖方将不再预先决定买方代理的报酬，从而赋予买方更大的谈判权力。更多的买家可能会选择不通过中介购买房产，这样可以节省佣金，但可能会让不那么老练的买家处于不利地位。
消费者权益倡导者希望NAR规则的改变能降低佣金，让购房者更能负担得起。典型的佣金——购买价格的5%到6%，由买方和卖方代表平分——是世界上最高的佣金之一。
对于这个行业来说，这样的变化可能是痛苦的。如果更少的买家使用经纪人，这可能会迫使许多经纪人退出这个行业，减少全国房地产经纪人协会的规模和游说能力。如果房地产佣金下降，这将意味着房地产经纪公司的收入减少。
NAR拥有150万会员，自称是美国最大的贸易组织。它的总资产超过10亿美元。然而，它的未来从未像现在这样充满不确定性。
该组织临时首席执行官Nykia Wright在一份书面声明中表示:“NAR处于影响数百万人生活的问题的最前沿。”“在处理复杂的诉讼时，我们有深刻的义务，这些诉讼不仅可能影响我们的行业，还可能影响整个美国经济。虽然有些人专注于过去，但我们正在展望未来。”
在其116年的历史中，NAR一再回避诉讼和司法部对行业惯例的调查。它的法律操作和政治影响力使全国房地产协会能够牢牢控制住宅房地产业务，影响美国人买卖房屋的方式以及与这些交易相关的成本。(《华尔街日报》(The Wall Street Journal)的母公司新闻集团(News Corp)根据NAR的许可运营Realtor.com网站。)
全美房地产经纪人协会的成员是唯一可以自称为房地产经纪人的房地产经纪人，他们每年必须缴纳数百美元的会费才能加入他们所在的国家、州和地方房地产经纪人协会。
全国房地产经纪人协会是“一个庞大的机构，依靠许多年轻会员的付款为生。这就像一条靠磷虾维生的鲸鱼，这给了它一定的机构持久性，”住宅房地产战略咨询公司的首席执行官布莱恩·布埃罗(Brian Boero)说。“它变得庞大，变得软弱，变得傲慢，变得自满。”
这个现代组织的前身成立于1908年。早期，该协会帮助这个行业实现了专业化。在这个行业中，经纪人不敢公开列出房产，以免其他经纪人以更低的价格抢走他们的客户。
地方协会在国家组织的支持下，开始分发强制性收费表。降低这些利率被认为是不道德的。1950年，最高法院表示，这种做法是非法的，并建议收费表。
到上世纪70年代，房地产行业在面临诉讼、司法部(Justice Department)的调查，甚至是针对房地产公司合谋操纵价格的刑事指控后，基本上取消了推荐收费。
根据NAR目前的佣金结构(可以追溯到上世纪90年代)，大多数出售房产的卖家都会向买家代表支付佣金。
原告和政府监管机构辩称，这一体系阻止买家与自己的经纪人协商费用，并允许买家经纪人引导客户远离佣金较低的房屋，从而使佣金居高不下。该协会表示，目前的佣金结构有助于那些无力支付中介费用的首次购房者。
2006年，房地产上市公司Zillow开始在网上发布市场上的房屋信息，在头几天就吸引了100多万访客。尽管网上购物的兴起降低了旅行社和股票经纪人的费用，但房地产经纪人的佣金却因房价攀升而上涨。
芝加哥一起未决的集体诉讼调查了20个地区，其中一名专家证人的报告显示，2013年至2020年，支付给买家代表的佣金经通胀因素调整后上涨了32%。
明尼苏达州律师道格·米勒(Doug Miller)在一家单人公司开始了这项工作，最终促成了堪萨斯城的压倒性判决。
上世纪80年代，米勒在法学院读书时，曾在威斯康星州做房地产经纪人。他说，他得出的结论是，该行业没有为消费者的最佳利益服务。“这一切都涉及背叛，”他说。
米勒说，上世纪90年代，他曾拜访过明尼苏达州议员的办公室，试图说服他们不要支持房地产行业正在推动的立法。他说，议员们戴着Realtor的别针。
大约五年前，米勒找到科恩米尔斯坦(Cohen Milstein)律师事务所，提出了一项诉讼大纲，目标是全国房地产经纪人协会(NAR)规定的支付买家代理佣金的方式。根据米勒的研究，该公司帮助在芝加哥提起了第一起重大的反垄断集体诉讼。
大约一个月后，另一家律师事务所在堪萨斯城提起了类似的诉讼，但最终先上了法庭。
随着诉讼在法院进行，司法部也在调查该行业的做法。
2020年，在特朗普政府执政期间，该部门与全国房地产经纪人协会达成了一项和解协议，要求经纪人对佣金更加透明。
2021年，拜登总统发布了一项行政命令，指示联邦机构增加房地产行业的竞争。司法部要求联邦上诉法院允许其重新展开调查。
一些业内人士认为，全国房地产经纪人协会的官僚机构过于臃肿，对危机准备不足。几年前，该协会开展了一个项目，以缩小其董事会的规模，目前该协会的董事会成员约为1000人。相反，它最终扩张了。
考德威尔银行丹佛斯(Coldwell Banker Danforth)决定在2024年不再续签其全国房地产经纪人协会会员资格。丹佛斯说，一些经纪人离开了这个决定，但如果经纪公司留在NAR，其他人就会离开。他说:“我真的相信全国房地产经纪人协会需要每个经纪人的会员费，一个接一个，如果他们做到了，它将是一个更好的组织。”
NAR今年加大了打击力度。1月下旬，该公司发布了一段视频，其中临时首席执行官赖特表示:“NAR不设定佣金。它从来没有，也永远不会。”
该视频在发布后不久就被删除了。当天晚上重新发布时，“从来没有”这句话被删掉了。
