■作者：Vera Chang
在“高”利率时代，一个主流的观点是现金买房能省很多利息，但其实现金也是有隐形成本（机会成本）的。按照目前市面上流行的CD（certificate of deposit）利率来度量，现金成本在5-5.7%之间。所以大多数人即使手握现金，还是会选择贷款买房，毕竟，贷款和存款的利率差也只在~1%左右。
如果选择贷款买房，交易的时长通常在15-30天左右（现金交易在15-20天），30天内会发生什么事情呢？作为2024的开篇，Vera就来详细讲讲房屋贷款的全过程，希望能帮助到很多第一次购房的小伙伴。
第一步，开贷款预批信
买房的第一步是寻找合适的贷款经纪开预批，这也是贷款工作的第一步。
这样做的好处是，在找到房源之前了解自己的贷款负担能力，避免出现看到自己喜欢的房源、签了合约却发现自己不能做普通贷款，最后只能用比较贵（利率高、费用高）的特殊贷款项目。
除此之外，整个过程还会非常stressful。
所以，这个阶段你需要的是一个可以从你的材料里预判风险、帮你提前做好充分准备、抵御风险的贷款经纪。
很多贷款公司在预批阶段就会查信用，我们也建议这样做，因为万一发现信用有问题，Vera可以帮助修复信用（rapid rescore）。而且因为我们可以做soft pull，最大避免因为多次查询而影响信用分。
第二步，正式进入贷款申请
通常在签好合同之后，客户就应该及时进入贷款流程。这里可能有小伙伴说，现在是不是要找利率最低的贷款锁利率？这里有两个误区：
1. shop around利率对不对？
对，但是这一步最好是在第一步筛选贷款经纪的时候完成，这样可以确保有足够的时间来完成剩下的贷款工作；
2. 我要先锁利率再确定跟谁做贷款。
利率像股票价格一样，每天都在变动，一个好的贷款经纪可以给你建议什么时候锁最有利，而不是先锁住利（客）率（户）。
完成贷款申请包括：
- 通过网上申请链接填贷款申请表-1003表（有的客户在贷款预批的过程中就能完成这一步）
- 准备贷款申请材料，并上传至online portal
- 等材料基本齐全，查完信用，我们的setup team就会准备贷款package，这是一份很长很长长长长的签字文件。大多数内容都是标准模板，按照联邦和州法律规定需要让购房者知悉的内容，其中最值得关注的是initial loan estimate（LE)。LE里包含了所有可能产生的收费项目，所以通常会比实际费用高不少。
第三步，发title request和联系房屋保险
title公司（在很多州是过户律师，比如北卡、南卡、乔治亚州等）在收到银行/贷款公司发出的title request之后会正式开始做title work，然后根据客户要求order survey。
同时Vera会要求processor第一时间就联系保险经纪要保单，因为近两年保险比较难买，做保单的时间比较久，而且有时候还需要保险经纪更改typo、保险类型。为了保证按时过户，我们会把这一步提前。
第四步，定房屋评估（order appraisal）
房屋评估不是每个房屋都要做，很多时候购买自住房的买家会有appraisal waiver（房屋免评估的绿灯）。拿到waiver有什么好处呢？不仅可以省去$600-$700费用，还能缩短贷款处理流程。
这是客户经常踩坑的地方，因为很多贷款经纪会告诉客户，我们公司给你appraisal waiver。那这个appraisal waiver是怎么来的呢？
首先，appraisal waiver只有查收入贷款会有，不查收入贷款不管什么条件，都免不了这一项。
其次，appraisal waiver是由房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）来定的，通常只有自住房会有。如果一家贷款公司说有appraisal waiver，不管你最后找哪家做都会有，而并不是某银行/公司的特殊福利。
当然这里也有小trick，Vera就曾经帮一个没有appraisal waiver的客户通过修改一些参数就拿到了waiver。
appraisal的整个过程需要7-14天，如果使用加急服务的话，2-7天。
第五步，房屋信用审批（underwriting）
在initial package签字完成后，客户提交的材料会被送到信用审核员（underwriter）那里，然后根据各种贷款项目的具体规定（guideline）来确定这个申请是否能通过。
时间通常是1-3个工作日。
等审核结束，贷款经纪会收到conditional approval letter，这也是建商通常要求的loan commitment。而那些因为收入不够，或者信用记录不符合要求的客户就会被要求做loan restructure。这通常考验的是贷款经纪的水平：选择的贷款项目是否合适，收入计算的对不对等。
第六步，补充材料
拿到conditional approval letter之后，processor或者贷款经纪助理会帮助客户准备补充材料，通常包括：大额存款的来源证明、房屋定金的凭证和银行账单等。
第七步，title文件/房屋评估报告appraisal report审核
在所有title相关的文件做好、评估报告出来，信用审核员（underwriter）会仔细看过这些材料，以确保物业符合借款条件。这也是贷款相对现金买房的好处之一：有专业人士帮你把关，保证房屋的title、状况没有问题。
第八步，贷款批准（Clear to Close aka CTC，final approval）
在审批完成之前还有很多工作，包括但不限于：
- 核实借款人工作的真实性；
- 如果是自雇客户做查收入贷款，我们还需要跟IRS联系，核实税表的真实性；
- 监控客户的信用记录，保证贷款期间没有别的新贷款产生；
- 核实房屋在不在洪水区（flood zone）。
- 等等
当上面这些无数的细小工作完成，贷款才正式批准。
第九步，准备签字材料
等贷款完全批准（CTC）之后，doc team会和过户公司/律师对账，保证final closing disclosure（CD）上的数字是准确的，所有的第三方收费，包括appraisal、HOA questionaire等最后都会以发票invoice的费用为准。
Vera也会发Final CD给客户审核。
第十步，客户签字、放款
等客户签完字，我们收到签字材料之后，funding team会检查所有的签字是否符合要求，好的过户公司通常会保证一次性通过，很少的情况下，客户离开办公室后又会被拉回去补签。
放款完之后，贷款算是画上了一个句号。
可能有的小伙伴问，锁利率呢？这么重要的步骤，为什么不在上面？
确实，利率是最值得关注的部分，但并不是马上就需要锁，特别是在利率快速下降的时期，从提交贷款申请表的第一步开始到过户前10天都可以锁。好的贷款经纪会时刻帮你关注利率，然后寻找合适的时点结合过户日期来锁。关于怎么锁到一个很好的利率，这就要看贷款经纪对宏观经济、利率政策和经济时事的敏感度，此处省略一万字，以后我们可以详细再来讲。
最后的最后，贷款是多个team（银行/贷款公司、律师、评估公司、survey公司等）共同协作的项目，环环相扣、一个步骤都不能缺、不能晚，否则过户就会受到影响。所以贷款经纪的责任心和灭火能力也尤其重要。
从上面的内容小伙伴可以看到，贷款是一个很繁琐的流程。之前在写展望2024年那篇文章的时候，Vera曾经提到AI在贷款领域的普及，Vera一直在不懈的寻找更好的方式服务客户、加快流程，比较说Vera目前就在测试一个自动识别文件的工具，希望我们在2024年能有一些突破。
