■作者：Vera Chang 2023年12月17日
回望2023
站在2024的当口回望，身后有无数声音提醒着不平凡的2023，我们庆幸：
- 美国经济在美联储史无前例加息面前未被打到；
- 世界金融体系成功与LIBOR(伦敦同业拆借利率)脱钩，以此为index的巨量金融资产顺利转型；
- 银行业危机从硅谷银行暴雷开始，在美联储一系列操作包括设立BTFP(Bank Term Funding Program)和众华尔街大佬出手相救中结束；
- 俄乌战争和20年来最严重的巴以冲突没有扩散开来，对全世界其他地区的影响还算可控；
- 股市虽跌跌宕宕，每次稍有抬头翘尾之势都会被美联储一巴掌打回原形，但最近一次，在经济数据显示美国经济发展开始呈现疲态，股市积聚被压抑已久的势能飙升至新高；
S&P 500 Index
- 房市在全美范围内有跌有涨，但是2023总体来说较2022还是上涨了一些，虽不及2021和2022两位数的增长，全国平均5.5%的增长率也达到了疫情前的平均水平，其中东北部的ME, VT 和NH三个州依然实现了超过10%的增长。
- 通货膨胀率在2022年攀升至30年来最高的9.1%之后持续回落，虽只离美联储给自己设立的2%的目标还有一点距离，但物价貌似再也回不去昨天。。这恐怕是2023年留给普通人最深刻的印象。
- 贷款利率在持续上升了大半年、触顶7.8%之后，债市突然在11月经济数据出炉后应声而落，惊喜来得太突然，让人猝不及防。
2024前瞻
2024的开局注定是让人欣喜的，因为股市、债市、房市都传来了喜讯。但如果由此来判断整年走势，还是太过于武断，不过还是有一些大的趋势可以给我们一些启示，下面Vera就来理一理：
房市依然火爆
可售房屋存量依然明显低于疫情前，同时，被疫情中快速上涨的房价和利率压抑的需求急需释放，所以2024免不了又是一场抢房大战。
与此同时，市场预计美联储在2024年将有三次降息(每次0.25%)，所以首次购房者、投资客也开始蓄积资金，准备入市。
降息三次能释放出多少购买力？Vera曾经做过一个计算(见下表)，假设利率从6.75%降到6%，$5万美元收入能够负担房价会增加$2万元，大致是7%的房价。加上当前3%的通货膨胀率(工资增长率)，基本上等同于增加了10%购买力。
AI带来的产业革命
AI的爆发式增长不仅仅是一个转瞬即逝的现象，而将是一个产业革命。比如说，你现在以及可以用ChatGPT的Redfin plugin来帮你寻找房源，虽然这个plugin已下架，但等到更成熟的、更可控的访问框架建立起来之后，这波革命来得会更凶猛。
对于贷款来说，AI powered工具可以使得贷款行业变得更加现代化，比如Vera就用ChatGPT做了一些产品宣传视频和介绍，可以帮助客户轻松掌握产品特点：
https://youtube.com/watch?v=E5bAQiJna-U%3Fautoplay%3D0%26mute%3D0%26controls%3D1%26origin%3Dhttps%253A%252F%252Fzh.verachangmortgage.com%26playsinline%3D1%26showinfo%3D0%26rel%3D0%26iv_load_policy%3D3%26modestbranding%3D1%26enablejsapi%3D1%26widgetid%3D1
同时，underwriting和processing的部分或全部工作在不久的将来也会被AI取代，比如科技公司开发的automatic underwriting，fraud detection，streamlining process等工具。而这也成为了73%的mortgage公司的目标之一。
经济衰退
“衰退”这个词在2024年有两层含义，首先意味着失业率增加，购买力减少，经济增长停滞，甚至负增长；同时，对于股市和房市来说却像是一个新征程的起点，因为2023年股市投资者已经提前为衰退买单，在美联储史无前例的加息路径面前，购房者也承受了巨大压力，利率从2%-8%，四倍的增长率仅仅发生在1年半间。而现在，我们站在山顶迎接2024，还会有比来时路更艰难的回程吗？
只是，回去需要多久？
12月初时，市场预计美联储为了避免美国经济“硬着陆”，在2024年下半年会有5次降息，顿时美债狂拉，10年收益率急剧下跌，美联储2%的通胀目标尚未实现，怎能放任其狂欢，于是紧急发声修正预期，于是短短几天之后市场又把预期调整为3次。可以说，现在美国人民面临的最大矛盾，是美联储和抢跑的市场预期之间的矛盾，往返反复。
不过，不管是3次也好，5次也罢，我们总算看到了来时的路，衰退不可避免，因为商业地产这颗地雷还未被引爆，可能这是3年疫情留给我们最大的彩蛋，冲击波会有多大？2024年，让我们拭目以待。
