【华e生活大唐编译】北卡罗来纳州参议员坎迪·史密斯(Kandie Smith)对人们因小额HOA债务而失去房屋的新闻报道感到不安。因此，今年3月，皮特县民主党人提出了一项法案，禁止房主协会取消对房主的赎回权。
她说，不到一个星期，她就接到了一位代表HOA的律师的拜访，这位律师认为她的法案是不必要的，因为已经有了保护房主的预防措施。她说，其他议员显然也同意: 议员们从未讨论过史密斯的法案。相反，它在参议院规则委员会中夭折了。
史密斯说:“(HOA)游说者显然得到了人们的关注。”
格林斯伯勒的律师吉姆·斯劳特(Jim Slaughter)说，他的公司已经代理了数千家自有住房计划，他认为北卡罗来纳州的自有住房计划法律为房主提供了充分的保护。他认为，改变它们可能会“打乱计划”，并在不经意间惩罚那些付出代价的人。
希望终止HOA的特权
NC规则使得HOA很容易取消房主的抵押品赎回权。州法律允许他们以任何数额的未缴会费强制出售房屋，无论数额有多小。我们的调查显示了这种情况发生的频率，以及它对房主的破坏性：
- 数百人在北卡失去房屋，HOA可取消房主房屋抵押贷款，取消抵押品赎回权。那谁保护房主?
- 欺骗，操纵投标和勒索: HOA让房主丧失了抵押品赎回权。
- 拍卖会只报价一、两次，就以4400美元售出。HOA的拍卖流畅让房主损失了他们的房子。
- 居住者协会能出售你的房屋吗?北卡罗来纳州法律规定，以及如何挑战夏洛特HOA，但是反击可以是一个漫长的，昂贵的战斗。
- 当北卡罗莱纳州的HOA想要阻止或通过立法时，他们通常会得逞。
“目前的法规非常平衡，”斯劳特说，他是社区协会(CAI)北卡罗来纳分会的前任主席，该协会是一个在全州范围内倡导HOAs的组织。
批评人士说，当HOA就可能影响他们的立法发表意见时，有一件事是明确的: 北卡罗来纳州的立法者会倾听。
从HOA法案中删除的保护措施
在一项史无前例的调查中，《夏洛特观察家报》(Charlotte Observer)和《新闻与观察家报》(the News & Observer)发现，自2018年以来，这里的HOA已在5500多起案件中申请取消抵押品赎回权，原告是房屋、共管公寓和分时股的业主。在600多起案件中，业主失去了房产或分时度假股权。
北卡罗莱纳州的规定使得HOA在该州很容易取消房主的抵押品赎回权。
在2023年的州立法会议上，民主党人和共和党人提出了三项法案，以加强对HOA的监督，并限制他们对房主实施取消抵押品赎回权的能力。但这些法案要么被稀释，要么被掏空，要么自生自灭。
最初起草的众议院542号法案将阻止HOA取消对债务低于2500美元的房屋的赎回权。这一条款将使北卡罗来纳州与其他几个州——包括乔治亚州、加利福尼亚州和亚利桑那州——保持一致，这些州已经通过法律，防止HOA因小额贷款而取消抵押品赎回权。
该法案的后期版本将禁止非司法取消赎回权，这是HOA对房主取消抵押品赎回权的一种相对快速和简单的方式。在非司法取消抵押品赎回权的情况下，HOA从法院书记员而不是法官那里获得取消抵押品赎回权的批准。
在针对HOA的游说团体提出上诉后，这些条款被取消了。该行业的立法行动委员会报告称，7月和8月，HOA行业的领导人“积极寻求改进立法，以尽量减少”该法案对协会造成的损害。
最新版本的法案不再设定止赎的最低金额，也不再禁止非司法止赎。但它将要求HOA等到一个账户拖欠180天——是目前等待时间的两倍——才开始取消抵押品赎回权。
北卡罗来纳州房主协会法律改革联盟(North Carolina Homeowner Association Law Reform Coalition)的负责人蒂莫西·海因兹(Timothy Hinds)说，众议院第542号法案的最初版本为房主提供了坚实的保护。
“但它几乎被剥离到了无关紧要的程度，”海因兹说。大约12年前，一些担心HOA滥用权力的人成立了该组织。
美国北卡罗来纳分会的立法行动委员会甚至反对该法案的精简版本。据该委员会报道，在参议院于9月通过该版本后，该委员会要求CAI成员敦促众议院成员搁置该法案以进行进一步研究。
不久之后，这项立法被提交给一个会议委员会。立法者可能会在明年再次提出这个问题。
房主权益倡导者说，众议院311号法案也发生了同样的事情。它最初的版本将在州检察长办公室内设立一个部门来监督HOA。但在HOA倡导组织CAI的游说下，该条款被从法案中删除。目前对于HOA处于领监管状态。
所以，北卡罗来纳州HOA拥有绝对的影响力，”他补充说。“房主没有权力。”
