■作者：Vera Chang 2023年6月2日
最近几年，出于各种各样的原因，很多国内的小伙伴都携家带口走上了移民的道路。不管身在何处，安居乐业都是我们文化中最根深蒂固的追求。
可是在美国，新移民要想贷款买房，通常情况下，不经历一番波折和等待是很难马上就实现的。不过Vera今天就要吐血大放送，跟大家分享一些落地就能贷款买房的不寻常的道路。
首先，我们来总结下银行在审批贷款时需要考量的几大要素：收入（包括历史、和未来的稳定性）、资产、信用记录。
如果你刚落地美国就有跟背景相关的工作（收入）、有首付（资产）、有信用记录，恭喜，你可以申请普通查收入贷款，享受跟美国人同等条件，并且接下来的内容可以略过。
但新移民中，绝大多数是没有美国收入或/和 信用记录的、一切从零开始的人群。这就造成了市面上90%的自住房贷款项目，新移民是不能申请的（投资房我们今后会做另外的分析）。那我们现在就来讲一讲剩下的10%的选择。
方法一，完全不需要美国收入和信用历史的贷款项目
听上去貌似不合常理呀，可是就有这样的贷款项目存在，比如GMCC的universe项目就是针对既没有收入，又没有信用历史的贷款人，特别是新移民和留学生。申请条件简单到只需要准备好首付款（40%以上+过户费用）就可以，插句题外话，这类贷款项目的申请人还可以是外国人，准新移民等。
请看下面我司制作的很接地气的广告：
这个项目可以说是非常贴心了，可惜目前只有加州 CA，德州 TX， 乔治亚州 GA， 内达华州 NV，麻州 MA等的部分郡可以做，大多数州暂时还没有开展。
听完是不是有一丝丝心塞，but，别灰心，这个只是适合新移民10%的项目中的1%，我们还有9%的方法。
方法二，不需要美国收入，但是需要信用历史的贷款项目
但是这类贷款项目的痛点在于，怎么满足信用历史的要求。
众所周知，美国的信用历史是非常重要的，除了方法一介绍的项目外，正常情况下所有的贷款项目不光是对信用分，还对信用记录的长度也有非常具体的要求，这就尴尬了，即使新移民登陆的第一天就拿到社会安全号码（类似国内身份证号），开始申请信用卡，并成功，并开始保持良好的还款记录，在这种best scenario下，也需要少则1年，多则2年的时间才能满足这些贷款项目的要求。
既然不能缩短整个过程的时间，那我们能不能把开始的时间点提前呢？
Bingo，那就在开始办理移民的同时或之前开始申请美国的信用卡吧，这里大家可以自行Google或ChatGPT，Vera不做任何开卡建议，除了顺手为老东家第一资本Capital One打个广告：
“国内的小伙伴可以先申请ITIN（Individual Taxpayer Identification Number），然后用ITIN申请Capital One的美国押金信用卡（Secured Credit Card）。”
一旦有了信用历史：至少2张卡，每张卡1年以上（每个项目要求不同，需要具体仔细贷款顾问，比如Vera）即使你刚落地美国，市面上9%的项目大门也都将向您敞开。
至于说哪些项目，这里可以简单举几个例子，比如，
（1）【重磅推荐】完全不需要收入的项目，首付只需要25%，没有提前还款罚金，利率7.5%（APR 7.75%）的项目（6/2/2023）；
（2）如果资金充裕，还有可以把资金折算成收入的项目
方法三，在国内就可以申请的外国人贷款
其实很多小伙伴有个误区，是不是最好等我到了美国才能贷款，非也非也，就像Vera在方法一提了一嘴的外国人贷款项目，只要你有未过期的旅游签证，我们就有很多可供选择的贷款项目。而且外国人贷款比没有信用历史的绿卡持有者贷款要方便快捷很多！
外国人可以购买度假屋，也可以购买投资房（出租屋）。头一两年出租，等落地之后就可以用来自住。
如果是办理外国人买投资房项目，通常都有提前还款罚金，1年到5年不等，如果你准备1-2年登陆，可以选择提前还款罚期短一些的，这样等将来时机成熟（有了收入、信用历史建立起来之后），可以将利率较高的外国人贷款项目重新贷款成低利率的普通贷款。
以上三种方法适用于有贷款需求的新移民，但其实很多新移民在登陆美国之前都做了充分的准备，都有能力全款买下自己心仪的房子，等时机成熟才把这部分资金做cash out refinance拿出来作为它用，这也未尝不是一个很好的解决方案。
总之一句话，新移民开始安居乐业的新生活，其实并不是一件很困难的事情，只需要多一些准备，多找Vera聊一聊，你总能发现适合你的贷款方案。
