北卡气候适宜，经济蓬勃，人口快速成长，成为投资绝佳地区。华人喜欢买房，也热衷于将房产作为一种投资方式，并且非常喜欢“以租养贷，以房养房”这样 房产投资模式。一般来说，投资房的贷款利率比自住房贷款利率会高出0.5-1%，还取决于您的信用分数等其他条件，申请条件也较高。下面将从四个方面为大家全面解读购买投资房与自住房贷款的差别，以期帮助您在投资相关房产时可以全面评估：
一、银行如何鉴别投资房
一到四家庭的房产（1 Unit to 4 unit） 是比较容易申请到投资房贷款的，四家庭以上房屋贷款的一般就会算是商业贷款。由于自住房贷款一般会有低利率等优惠政策，有些人即使在购买投资房时也想以自住房申报。实际上，银行会依据一些条件来判定购买的房产是否用于自住还是投资。
- 如果买的房屋将用于出租，就是投资房。
- 银行会要求顾客披露名下所有房产，一般第二套房产就是投资房；除非是买在度假区或者景点的第二住房，或者子女为没有贷款能力的父母买房可以看作自住房。
- 过户以后，60天内买房人要入住，且一年住满180天就算自住房。
- 一半自住、一半出租的情况也被算做自住房。
所以申请贷款的时候请根据您的真实情况来权衡利弊，作出最有利的判断。
二、付点数降利率
如果您想要以自住房的利息来购买投资房，建议采用付点数利率的方式。所谓一个点数，就是贷款金额的1%。举例来说，对于30万的投资房贷款，根据房利美的规定，如果要拿自住房的利息，贷款时要付两个点数，就是30万乘2%，也就是一次性付6000元。是选择一次性购买点数，还是较高的利率?这要看客户保持投资房多久。例如一个贷款30万、30年还清的房子，投资房比自住房的每月还贷相多出100元，如果选择付点数，大约5年就把6000元赚回;但如果购房者打算两三年就卖掉房子，那么就没必要购买点数了。
三、自住房和投资房首付差别
自住房贷款贷款额有时可以达到房价的97%之多，自住房首付款可以由父母、亲戚等赠予，申请人的信用分数要求为620分以上。但是，投资房贷款最多只能申请到85%（最低头款15%），也就是说购房者至少要付15%的首付; 这种情况下，贷款利率比放25%头款要高出很多，且需要支付贷款保险。若购买投资房，银行要查看申请人两个月的银行月结单，而且，常规贷款的话不允许有任何赠予款，申请人的信用分数要求也更高，通常要在660分以上。
四、投资房贷款和自住房贷款
1、申请投资房贷款最好曾经做过房东，但不是必要条件。投资房购买者去银行贷款时，银行会看负债和收入的比例，不能超过50%（有些银行43%）。
例如，某人月收入5000元，当前自住房和未来的投资房加起来的所有贷款、地税、保险等负债额每月2500元，负债和收入比例刚好50%，他可以申请到这个贷款。 但如果本人每月还有汽车贷款和学生贷款200元，负债达到54%，就不能申请到这栋投资房的贷款了。
2、购房者选择不同的房屋类型，如合作公寓 (Co-op)、独立产权公寓(Condo)等，对申请贷款都会有影响。
合作公寓用于投资而言基本上没有贷到款的可能，银行会觉得风险太大。独立产权公寓能够拿到贷款，银行也是需要经过很多审核的，如果Condo预售率没有达到50%，商业面积超过大楼面积的20%，里面个人投资比例过高，那银行也不会贷款给买家。
此外， 我们还有一种不查收入的投资房贷款，下期介绍，敬请关注哦！
小结：贷款人考虑申请投资房贷款前，可以参考以上的小贴士，或请通过以下方式信息联系我。
