【华e生活毛苌子报道】从地理位置上看,北卡好比中国的苏杭;因为历史原因,这里的消费水平却低于美国平均水平,而近20年来持续发展,人口不断涌入,使这里成为资金流入的洼地、地产投资的天堂。
上周六(25日)晚,在南北卡华人工商总会举办的地产专题讲座上,商业地产专家程灿东用详明的统计数据、鲜明的观点,告诉饶有兴致的观众:北卡物业长期一定升值,短期有回落,正好是有足够现金在手的投资人入场的好时机。
商会会员、杜克大学博士程灿东,是北卡第二大商业地产公司Lee & Associates罗利-达勒姆公司的副总裁,曾担任北卡华人企业协会会长。他先介绍商业地产投资的特点以及与居民地产投资的区别,然后介绍了商业地产投资中的雷区,如何避免,以及如何做尽职调查,重点分析了北卡的地产投资现状以及未来发展趋势。
他特别声明,他分享的所有内容只代表个人意见和看法,不能作为投资者买房卖房依据。
一、开始投资时就考虑退路
程灿东说,投资商业地产跟投资住宅相比各有利弊,投资商业地产通常房东比较省事,租期也较长,管理比较规范,但是,也需要投资人为可能出现的空置期预备足够运转资金。
商业地产的尽职调查是规避投资雷区、确保稳健收入必不可少的环节。有句行话:“买入点决定是否赚钱,退出策略决定是否亏钱。”程灿东特别强调要以终为始,退出策略很重要。
商业地产的价格和是否有租客,租客的信用和类型,租约的长短等因素直接相关。程灿东提醒投资人在买商业地产的时候就需要想好退出策略,这个租客租约到期时,是否愿意续租,不续租的话,能否快速找到下一个租客,甚至找到愿意支付更高租金的租客,将直接决定了该笔投资的盈亏情况。
有经验的商业地产投资人,常常通过提高租金、提高入住率,改造物业成更高价值用途的类型,或者分割多余土地等方面,提高地产价值。
二、影响商业地产价格的因素
如何判断商业地产未来的价格(价值)?程灿东介绍了业内人士提炼的金律:
- 长期看人口
- 中期看供需/地理位置
- 短期看金融
商业地产售价受金融政策的影响更大,如何选择贷款要根据个人承受能力来选择。
供需和地理位置与租金和空置率直接相关,必须慎重选择。程灿东提醒投资人在买商业地产的时候,一定要研究城市发展的方向,争取投资在城市发展的通道上。
长期看人口,北卡的人口不断涌入,长期一定升值。
程灿东认为:北卡地产短期有回落,正好是有足够现金在手的投资人入场的好时机,但是必须付更多的首付,未来两年利息下来时做重新贷款,就是赚到了。
第三、为什么说北卡是投资天堂
程灿东博士分享了Lee & Associates公司最新汇集的统计数据说明,北卡达勒姆、罗利、夏洛特三个地区各类商业地产售价,去年四季度均低于美国平均价格。
由此得出结论:堪比中国苏杭的北卡,地理位置具有许多优势,生活成本低于美国平均水平,商业房地产售价和月租金都比美国平均水平还便宜,属于美国投资商业地产的价格“洼地”,未来必定有更大的升值空间。
他在投资价值洼地北卡,欢迎企业和投资人来置业办厂和投资。