前言
我是一位曾经在北卡读书目前在马里兰工作的科研人员，并且在北卡和马里兰都曾购置过房产。因为在购房过程中多次遇到过申请住房贷款不顺利的情况，因此三年前给自己添加了一份额外的loan officer的工作，希望能为购房的朋友提供专业的贷款服务以确保过户过程平稳顺利。
我一直认为北卡是我在美国的第一故乡，因为我来美国的第一站就在北卡，因此很高兴能有这样的机会定期为朋友们做贷款知识的普及，更希望能为有贷款需求的朋友提供服务，帮你解决问题。
我们置物定居经常遇到的一个重要环节是申请房屋贷款，这篇文章将从我们经常所说的查个人收入和不查个人收入贷款的角度作为切入点来介绍一些贷款小知识。
正文
我们常说的查收入贷款，一般指Conforming Loan。Conforming Loan是符合联邦住房金融局 (FHFA) 设定的贷款限额以及房地美和房利美制定的申请贷款标准。 对于信用良好的借款人来说，Conforming Loan由于利率低而具有优势。因此我们绝大多数购买自住房的客户都会选择Conforming Loan，这些客户通常表现为具有稳定的收入（W2或者1099并且有两年完整报税记录），同时信用记录也良好。
对于Conforming Loan，FHFA 每年设定一个贷款金额上限，该上限每年都在增长。对于 2022 年，美国大部分地区的限额为 647,200 美元。 在一些高成本市场上限更高。 这些地区的 2022 年上限为 970,800 美元。
Conforming Loan除了贷款额度有限制外，还有其他额外的要求，包括贷款和房屋价格比例（loan-to-value ratio, LTV），债务与收入比率（debt-to-income ratio）、信用记录评分和以及其他证明收入和负债的文件，如税表等。其中贷款和房屋价格比例即LTV值决定了购房的首付。对于首次购房者，首付可低至 3%。但是，首付较低的买家可能需要购买抵押贷款保险，其费用根据贷款条款而有所不同。当LTV低于80%时，贷款保险则会被取消。因此我们很多消费者都会尽量付20%的首付以避免贷款保险。
此外放款机构也更喜欢使用Conforming Loan，因为它们可以很容易地打包成投资组合并在二级抵押贷款市场上出售。 这个过程释放了金融机构发行更多贷款的能力，这也是它们赚钱并且保持现金流的方式。
我们常说的不查收入贷款，确切的说是不查税表贷款。这种贷款一般适用于小企业主或者拿1099收入但是报税较少的申请人。申请人需要在同一个行业工作两年以上，并且有良好的信用记录，一般银行会要求申请人有3条贸易线（如信用卡或者车贷、学生贷款记录等），并有过去12个月内按时付款的良好记录。贷款银行需要审阅申请人过去12个月或者24个月的银行对账单，用这段时间内申请人的与业务关联的存款平均值，再考虑进来一个费用因子，来计算申请人的收入。这种贷款可以用来买自住房，第二住房或者投资房。买自住房的最低头款要求是10%，除此之外，申请人还需要准备相关的过户费用和相当于6-12个月的房贷月还款额的储备金。
举个案例，我们有个客人在餐馆打工，主要收入来源是小费，但是报税的小费很少，贷不出常规贷款。随着家庭的发展，他们又很需要有自己的住房。这样的困境下，他们找到了我们公司，用这种只查银行记录的方式，顺利贷出款，买到了心仪的住房。
另外一种不查收入贷款，只适用于投资房。这种贷款不需要申请人有任何的收入来源，仅仅用要买的投资房的预期房租收入来支付预期的房屋贷款，最低首付款要求是20%。如果预期的房租收入低于房贷月还款额，最低首付款要求是25%。 这种贷款一般可以接受亲友的馈赠来做部分头款或者过户费。一般来说，头3-5年内，在任何 12 个月期间的提前还款总额超过原始本金的百分之二十金额部分将被征收一定的提前还款罚金，申请人也可以选择稍高点的利率或付点数来免除提前还款罚金。
有很多客人喜欢在佛罗里达买投资房，如奥兰多一带的独栋屋，中间价45万美元，可以出租到2600元一个月。有个客人很心动，但是自雇业主，年底盈余扣除费用后没有了应税收入，怎么办？客人用了这个贷款，银行安排房屋估价人员做了一个市场租金的调研表，用未来房租来抵消月还贷额。客人如愿买到了房子，变身地主。
如果您有任何贷款方面相关的问题，欢迎与我联系。
