【华e生活编译】全美房地产经纪人协会(NAR)对购房者进行的一项新研究发现，首次购房者可能会继续觉得自己的首套房价格太高，无法在市场上购买，但住房市场正在发生变化，全国和罗利大都会地区的住房销售价格都在持续下降。
整个威克郡（Wake County）的房价都在下降。
“2022年10月，威克郡房地产的销售中值为46万美元，比2022年9月的46.5万美元下降了5000美元。”县契约登记部门周四报道。
这份新报告说，这一新的平均价格也比6月份创下的47万美元的纪录低了1万美元。
首套房购买率降至史上最低
在2021年大部分时间和2022年年初，北卡三角地区及其许多子市场的价格同比上涨了20%以上。
但在2022年上半年，也就是NAR在研究中分析的第二部分数据期间，“由于住房负担能力，住房市场开始收缩。首先是因为房价上涨，加上通胀压力导致的抵押贷款利率上升。”
NAR发现，这导致首次购房者的市场份额降至有记录以来的最低水平，仅为26%。在之前的年度研究中，这一比例为34%。
发生了什么？
根据全美房地产经纪人协会的数据，在美国，购买一套典型住房所需的家庭收入中值已升至8.83万美元，比2020年3月大流行开始前的2019年高出近4万美元。
在罗利，我们看到近几个月来的房屋销售下降，尽管速度低于全国平均水平。同时，房屋销售中位数价格也在下降，一些位于北卡州三角地区的房地产中介表示，这是三角地区季节性、周期性房地产市场的回归。
全国房地产经纪人协会(NAR)的高级经济学家和房地产研究主任纳迪亚·埃万杰卢（Nadia Evangelou）说:“我们看到了同样的趋势，这是我们预料到的。“2021年基本上是房地产市场最好的一年，与之相比，我们预计2022年的房地产市场将出现下滑。”
负担能力仍然令人担忧
不过，即使房价下跌，对许多购房者来说，负担能力仍然是一个问题，尤其是首次购房者。
WRAL TechWire获得的一份最近的三角多重挂牌服务报告显示，在2021年9月至2022年9月期间，三角多重挂牌服务的负担能力下降了30%以上。
NAR研究发现:“一套价值33.87万美元、首付10%的典型首套房，月供上升至1808美元，与上一季度的1807美元几乎相同，但比一年前的1210美元增加了近600美元，增幅为49%。”首次购房者在2022年第三季度将更多家庭收入用于支付抵押贷款，从36.8%上升至37.8%。
住房负担能力的基准是当抵押贷款的本金和利息低于家庭收入的25%。
罗利房地产市场将会怎样?
埃万杰卢说，最近罗利房地产市场中值房屋销售价格的下降是正常的，也是可以预料的。
未来12-14个月可能还会进一步下降。
埃万杰卢说，考虑到这一切，整个2023年房地产市场将“相对平稳”。“全国市场的房屋销售价格中位数平均上涨了1%左右。”
尽管如此，预计罗利的表现仍将超过全国平均水平，因为该地区继续吸引来自美国其他大都市地区的移民，人口净增也在稳步增长。
埃万杰卢指出，三角地区每年约有2万至2.5万人迁入。“罗利是人口增长最快的25个大都市地区之一。“随着越来越多的人来到这个地区，我们预计需求将保持相对强劲。”
接下来会发生什么？
这意味着即使房屋销售价格放缓，需求仍将居高不下。因此，埃万杰卢说，“更高的抵押贷款利率对当地住房市场的影响较小。”
房地美(Freddie Mac)的最新数据显示，过去一周抵押贷款利率平均升至7%以上，截至周四，典型的30年期固定利率抵押贷款利率为7.08%。
埃万杰卢表示，即使在利率上升和经济通胀持续的情况下，三角地区的房地产市场仍可能继续跑赢全美。“这是因为该地区仍然是最受欢迎的地区之一。”
