【华e生活毛苌子报道】
南卡默特尔海滩（Myrtle Beach），全美最受欢迎的旅游目的地之一。10月初飓风伊恩（Ian）前不久就在海滩附近登陆。幸好！安然无恙。
这里，亚热带气候，数英里长的海滩，86个高尔夫球场和1800家餐厅，吸引游客纷至沓来，据统计，每年超过2000多万。
在这块风水宝地上专职从事房地产经纪的Michie Wang，对这里的情况了如指掌：疫情大流行以来，虽然默特尔海滩的房价上涨了20%左右，但仍低于全美的平均房价，长期看还有很大升值空间。
Mickie Wang是全球最大地产代理商21世纪不动产在南卡分支机构中百里挑一的佼佼者。
就在今年，她说她为客户买到的两处全新的社区型住房，2300平方英尺大小，价格三十七八万，学区好，一两个礼拜就租出去了，租金都超过2500（美元/月）。
可是，风景名胜地区，房产市场产品多样、复杂，加上海滨地区独特的地理环境和气候，贸然投资踩到坑里的情况并不鲜见。
当年在台湾从事旅游，移民美国做过许多生意、开过饭店的经历，练就了犀利、精准的投资眼光和思维。Mickie说，“我在这个城市生活了20年，找到我就问对人了。”
为何大部分华人不投资海景酒店？
南北卡华人家庭，几乎都到过默特尔海滩度假，下意识会觉得投资酒店式房产赚头大。
Mickie说，收益总是和风险成正比，她接待的客户大部分是华人同胞。大家主要还是投资社区型独栋房、联排房或公寓，首选长期出租，也有委托管理公司做Airbnb 出租。
投资Airbnb的房产越靠近海边房价越高，独栋别墅从50万到上百万的都有。旅游旺季时，这些房子生意很好。淡季时，自己或者亲朋好友也可住上一阵。总体上说，有8%的回报率就算不错了。
而长期出租的社区型住房，回报率一般超过8%。“超过一半的华人选择这类社区住家型房产”，如果不是自住，一般由管理公司托管。Mickie首选推荐1800-2000平方英尺的社区型独栋房，房价不高，租金租客也容易接受。
这类长期出租的住房，空置率较低，物业管理费一个月顶多一百两百，而海景酒店每月管理费七八百正常，甚至上千，没有租户这些开支也必须支付。Mickie认为，这还不是保守的华人不选择投资海景酒店的全部原因。
投资海景酒店还有一项不可预知的开支是，因为海水侵蚀房舍损耗率相对较高，需要经常维修，由房主们公摊费用。这跟物业公司的管理和操作有很大关系，容易引发纠纷。
所以，最省心的还是买社区型住房。年底快到了，每年9-11月是开发商急着出售房产的时候，因为他们不愿意为积压的房产纳税。
Mickie透露：“有一家建筑商跟我联系说，拿出7.5万美元的折扣来促销，持续到明年1月底。”
大家都知道眼下利率较高，接近7%了。Mickie说，其实可以利用建筑商提供的低于市场2%的利息，12 月到 18 月后利率降下来，再转贷款成较低利率。
购买二手房也可以跟卖家交涉，申请到第一年低于市场2%、第二年低1%的房贷利率。 因为市场在转变中, 很多二手屋的卖家都有商量的空间，这就要靠一位有经验的经纪人来交涉。
自然灾害风险可防可控
近海而居，感受大海的壮阔，享受游泳、冲浪、垂钓等种种乐趣，也需要承受更多的风浪。
大西洋飓风每年都有，虽然真正带来重大危害的次数有限，默特尔海滩政府及居民，在长期与飓风斗争的过程中，积累了保障生命和财产安全的丰富经验。
Mickie举例说：建在海边的房子，第一层通常架空，平时用来停车，避免飓风来袭时引发的海水倒灌。
默特尔海滩有一个地区名为低洼地（low country），往往在暴雨过去一周后，北卡河道的水汇集到这里泛滥成灾。鉴于此，政府收购处理了真正淹水风险大的房产，保留风险可控的房子，住户可找保险公司根据不同的风险等级投保。
Mickie说，她不仅会弄清房产的地理、学区等现有情况，还会结合修路、架线等远期规划，提出自己的推荐意见。“一位有耐心及对当地市场了解的地产经纪人对投资者是不可缺少的。专业经纪人提供正确的当地房产信息才可确保投资客户做出正确的选择，保障投资项目稳安全、平稳成长。”
根据美国人口普查局的数据，美特尔比奇都市圈是美国增长第二快的都市圈，都市区人口在2022年为40.8万人，比2021年增长3.82%，2021年比2020年增长4.24%，2020年比2019年增长5.01%。
人口净流入，是判断房产将来价值走向的晴雨表。Mickie欢迎同胞来默特尔海滩投资，更欢迎到温暖的南方海滨生活、养老。她说，这里风景不用说了，消费水平相对较低，关键是，民风淳朴，治安良好。
融入社区做好客户服务
拥有60英里海岸线的默特尔海滩，是旅游胜地也是住家的乐园，重视社区建设的传统由政府倡导，渗透到各个地方、各行各业。
Mickie所在的房地产公司Century 21 Broadhurst，是遍布全球180个国家的最大地产代理公司、21世纪不动产在南卡的一个分支。以诚信、信任和对卓越的承诺为基础，Broadhurst一直被称为默特尔比奇的顶级房地产公司之一。Broadhurst分公司近50年前由现在老板的母亲创立。
公司的团队处理后勤事务非常有经验，可介绍律师及与房屋相关的合作伙伴，比如，空调、水管、电工、装修等服务。
“我们住这里, 我们在这里工作, 自然就反馈这个社区。Broadhurst, 公司经常帮助社区做义工, 组织大家一起去帮忙盖房子, 收集食物赠送给家庭贫困的孩童, 等等。当我们自己有能力的时候就应该帮助别人。这样的社区才会更和谐。”Mickie说。
据称，默特尔海滩的华人社群近年来迅速壮大，创立了华人教会、中文学校、商会等机构，大家联系紧密，团结和睦，前不久举办聚餐会欢庆中秋佳节，今年夏天组队参加了一年一度的默特尔海滩龙舟赛。
Mickie是社区的活跃的义工，也是商会成员之一，广交从事酒店、餐厅、高尔夫球场等各行业的朋友。
“来默特尔海滩，我不仅告诉你哪里有好吃好玩的，更重要的是，帮你选好房子，妥妥地保值、增值，对接各种商业资源。”Mickie快言快语——“找我这个‘导游’就对了！”
部分客户的五星评价——
Mickie是个了不起的房地产经纪人。她高效、可靠、平易近人。她总是立即回应我的问题或要求，并随时提供所有与在默特尔海滩地区购买房子有关的当地信息。她对当地的房地产市场非常了解，并提出了很好的建议。更重要的是，她总是把客户的利益放在第一位。在房地产市场过热的情况下，她并没有强迫我提高报价买房，而是根据她丰富的经验和对情况的良好分析，建议我出价低于要价。正如她所期望的那样，我们的提议顺利地被接受了，之后一切都很顺利。这都要感谢Mickie的出色工作!我一定会把她推荐给任何打算在默特尔海滩买房的朋友或亲戚!
Luohua, California
我是亚洲人，我觉得与亚洲经纪人打交道很舒服。Mickie工作非常努力，花了很多时间为我们寻找许多房产。我们几次出价，最终在Mickie的努力下帮我们买到梦想中的房子。Mickie是一个优秀的经纪人，以后我还会毫不犹豫地找她代理。Mickie正是当今市场上你需要的那种经纪人，她和她的房地产市场知识对你太有帮助了。你做得太棒了，非常感谢你，谢谢你让我的梦想成真。
Jianwei Huang Salisbury
Mickie Wang对她的工作充满热情，专业，友好。她关心客户的想法和反馈，总是尽力提供帮助，有时甚至超出了她的服务范围。在她的帮助下，我们真的节省了很多时间和精力。我们向其他买主极力推荐她。
Eileen
Mickie真的让我们很容易通过她的提示短信让我们知道要上市的房产，发送给我们需要签署的文件。房子漂亮的视频和照片总会激起我们购买的欲望。她会花一周时间，带我们看房，甚至安排午餐，甚至主动提出帮助我们收拾行李搬家。她帮助我们办理过户手续!
Young Manning in Myrtle
Mickie很专业。她不仅很了解市场，也很了解客户的需求。她人很好，很善良，甚至在完成过户后也愿意帮忙。我们强烈推荐她!
Eileen, Pennsylvania
Mickie是century 21的一个出色的销售代理。她很好，很乐于助人，很友好，我会很想念Mickie Wang。
Sarah L Snyder 205 Holde
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