随着今年的结束，夏洛特的公寓租赁市场以一种有趣的方式结束。
房地产研究公司 CoStar市场分析总监查克·麦克沙恩 (Chuck McShane) 表示，12 月初公寓空置率高达 12.7% 左右。但该市新建公寓单元数量和出租公寓数量均创下历史新高。
随着多户住宅建设放缓，这些数字在未来一年将发生逆转。
公寓供应增加 根据 CoStar 的数据， 2022 年，开发商开工建设近 20,400 套公寓，创下了 2000 年以来的最高纪录。
麦克沙恩说，通常开发需要大约两到三年的时间才能完成，因此大多数单元都是今年开业的。 今年迄今已交付约 16,110 套公寓，这又创下了新高。作为对比，去年约有 13,250 套公寓开业，而 2022 年开业的公寓数量更少，约为 8,500 套。
由于单位数量过多，供应量增加，需求无法满足。
“夏洛特在建筑方面一直领先全国……2022 年是新开工的高峰期，这一纪录我们可能在短期内不会再见到。”麦克沙恩说，“2024 年可能会成为新公寓单元创纪录的一年，这才是空置率上升的真正原因。”
整体空置率包括所有公寓，随着可用单位的急剧增加，空置率也随之上升。
许多空置房屋都集中在夏洛特新公寓建设的地区，例如南端下区和夏洛特北部。
但从“稳定空置率”，即空置时间长达 18 个月或更长时间的公寓楼来看，这一比例要低得多，约为 8%。
需求迎头赶上
不管空置率如何，需求仍然很高。衡量需求的一种方法是计算净吸收率，即入住人数减去搬出人数。
麦克沙恩表示，今年已出租约 12,000 套住房，创下新高。高吸收率表明需求强劲。
麦克沙恩补充说，夏洛特上次吸纳率高是在 2021 年，当时可用的单位数量少得多。但自走出大衰退以来，该市的吸纳率一直处于正增长状态。
市场竞争
除了供应增加导致空置之外，它还导致市场价格单位的租金成本降低。
据麦克沙恩称，夏洛特上次租金下降是在2009年至2011年经济大衰退期间。 根据 CoStar 自 2014 年以来提供的数据，除了 2021 年急剧上涨外，租金还一直在逐步上涨。 但去年和今年的租金分别下降了 0.9% 和 1.2%。
据 CoStar 称，平均租金要价约为 1,608 美元。 这种略微的下降是因为供应导致了竞争的需求。 “现在我们看到越来越多的单元上线，物业必须通过价格竞争来吸引租户。”麦克沙恩说，“租金正在下降。优惠正在增加，因此免费租赁的优惠随处可见。”
这些降低租金的地区再次出现在建筑密集的区域。麦克沙恩说，南端下城区的租金下降了约 4%。
但变化即将到来
建筑施工速度放缓。自 2022 年达到顶峰以来，今年的动工量已减少了约 50%。今年开发商动工建设的房屋数量略低于 9,450 套。
建筑面积减少意味着供应减少，这将导致空置率下降，需求进一步增加，最终导致租金成本上升。
麦克沙恩说，这些数字是周期性的。这座城市不会像 2022 年那样出现破土动工的纪录，但从 2025 年到至少 2028 年，将有大型开发项目。其中包括河滨区项目、Eastland Yards、普罗维登斯路和许多其他开发项目。
但随着每天有 117 人搬到夏洛特，并且这一数字逐年增加，这一“供应过剩”和“高”空置率的故事很快将再次变成需求的故事。
“这是一个潮起潮落的过程。”麦克沙恩说，“这实际上是由供应驱动的空置率增长。需求就在那里。这种空置率水平不会持续太久。今天就动工做出的决定已经为 2026 年、2027 年市场再次收紧奠定了基础。”
来源: https://www.charlotteobserver.com/news/business/real-estate-news/article297249904.html#storylink=cpy
