据美联社报道，最新的证据表明，对于许多美国人来说，拥有住房变得越来越困难：去年美国二手房的销售额第二次跌至近 30 年来的最低水平。
抵押贷款利率上升、多年来市场住房短缺以及创纪录的高房价继续阻碍潜在购房者，尤其是首次购房者。
这导致去年成屋销售下降了0.7%，下降了406万套——这是自1995年以来成屋销售最疲软的一年，略低于2023年销售表现最差的水平，全国房地产经纪人协会（ NAR）周五（1月24日）表示。
即使在销售低迷的情况下，由于市场上房源不明和抵押贷款利率上升，卖家仍保持优势，这推动去年全年全国房屋中位价创下历史纪录的407,500美元，同比上涨4.7%。
“美国人口自1995年以来增加了超过7000万，那么房屋销售怎么可能如此低迷？”NAR首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）回答：“部分原因可以归结为可负担性问题。房价创历史新高，抵押贷款利率上升，同时库存不足。”
美国房地产市场自 2022 年以来一直处于销售低迷状态，当时抵押贷款利率开始从疫情时期的低点回升。抵押贷款买家房地美 (Freddie Mac) 的数据显示，2023 年 10 月，30 年期抵押贷款的平均利率飙升至近 8% 的 23 年高点，去年 9 月曾一度跌至两年来的最低点，但大部分时间都在 7% 左右徘徊。
美国人现在面临着借贷成本上升的问题，而房价却一路飙升，他们的购买力也因此受到严重抑制。由于待售房屋数量极少，数百万潜在购房者只能眼睁睁地看着自己被排除在外。
NAR 表示，截至 12 月底，市场上的房屋库存仅为 115 万套。根据 1999 年以来的数据，尽管这一数字较上年同期增长了 16.2%，但库存量仍远低于约 198 万套的年度历史平均水平。
按照目前的销售速度，上月底的可用库存相当于 3.3 个月的供应量。在买家和卖家之间更加平衡的市场中，供应量为 4 至 6 个月。
雷蒙詹姆斯（Raymond James）首席经济学家尤金尼奥阿莱曼（Eugenio Aleman）在一份研究报告中写道：“这意味着美国房地产市场的问题在待售房屋供应量和房价上行压力方面继续恶化。”
造成住房短缺的因素有很多，包括十多年来新房建设低于平均水平以及房主持有房产的时间更长。尽管唐纳德·特朗普总统将增加住房供应作为其竞选纲领之一，但并没有快速解决方案。
Bright MLS 首席经济学家 Lisa Sturtevant 表示：“过去十年，美国平均每年售出约 520 万套房屋。要恢复到这一水平还需要很多年，甚至可能要到 2030 年代。库存不足是关键制约因素。”
抵押贷款利率的大幅下降提升了美国人在2020年和2021年的购买力。虽然许多经济学家预测今年30年期抵押贷款的平均利率将会下降，但他们普遍预计利率不会跌破6%，这一水平约为5年前的两倍。
当抵押贷款利率下降时，可以鼓励购房者。去年秋季利率回落，帮助去年最后三个月的房屋销售量环比增长。
NAR 称，经季节性调整后，12 月份房屋销售量较上月增长 2.2%，年率达到 424 万套。这一数字高于 FactSet 调查的分析师预测的 420 万套。12 月份的销售额与去年同期相比增长了 9.3%。
12 月份房屋销售中位价连续 18 个月上涨至 404,000 美元，较去年同期上涨 6%。
库存有限，尤其是在特定市场中价格更实惠的范围内，有助于推高价格。这也是许多首次购房者继续苦苦挣扎的原因之一，因为他们没有任何房屋净值可以作为首付。
他们占上个月售出的所有房屋的 31%，高于 11 月的 30% 和 2023 年 12 月的 29%。然而，首次购房者的年占比为 24%。历史上这一比例为 40%。
