■作者：Vera Chang 万通贷款区域经理 2024年6月15日
Vera经常遇到小伙伴问，30年贷款，15年贷款怎么选？是不是15年贷款要合算很多？因为30年贷款前几年还的基本都是利息，而15年（20年或25年）还的利息要少很多呢？
答案是NO!
今天Vera就来仔细剖析一下这个问题，然后给你一个最清楚、完整的答案！
如果时间比较紧张，或是看数字会犯晕的小伙伴，可以直接拉到文章的最后看结论。
在开讲之前，要理清一个概念：贷款利息怎么计算？
简单理解，贷款和大家熟悉的存款在计算利息时是同一个方法：
月初余额 X (年利率/12) = 本月利息。
打个比方：
月初贷款$100万元，（年）利率是6%，本月欠银行的利息是 $100万X6%/12 = $5000。
如果本月总共偿还本金$50万（包括规定月付中的本金 和 额外多还的本金），那下一个月欠银行的利息就是 (100万-50万)X6%/12 = $2500。
这里要注意这个额外多还本金部分，这是下面要讲的内容的关键所在。
首先，我们来看看30年固定贷款的利息和本金在月付中是怎么分配的。
还是用一个例子来解释，比如一个$60万贷款，30年贷款利率6%，月付是3600（不包含地税、保险、HOA)。头18年半（222个月）的月付中，本金比利息低，从第223个月开始，月付中的50%以上才是本金，见下表。类似的表可能很多小朋友都见过，所以印象中30年贷款的前几年都是白白给银行打工。
如果把头一年的月付拆开，可以看到，基本上只有17%的月付是用来偿还本金的。
再来看15年贷款，如果利率同样是6%，月付$5066。头3年半（42个月）月付中，本金比利息低，从第43个月开始月付中本金部分开始超过利息，见下表二。
同样拆开来看，第一年本金部分平均高达42%。
从本金/利息比例上来看，普遍主流的15年贷款更合算的观点确实成立。
但有，如果来看月付总额，30年的$3600，15年的$5066，中间的差额是$1460。要想得到apple-to-apple的比较，我们需要把30年贷款的月付和15年的月付拉平，也就是说要在30年贷款规定月付数额上加上额外$5066-$3600=$1466来偿还本金。如果是这样情况又会如何呢？
篇幅有限，Vera无法显示所有月份还款情况，还是以头12个月为例，小伙伴们可以看到，到12期结束，30年贷款余额和之前15年贷款余额完全一致，都是$574,550，总的还款期限也变成了180个月，而不是计划的360个月。
图三 加了额外偿还本金的30年贷款每月所付本金和利息 – 头12期
结论
当30年贷款利率和15年相同时（目前大多数投资房的情况），选择30年贷款更好，因为：
- 只要在银行规定收入的月付之上加上一些本金，最后30年贷款的结果等同于15年贷款 – 上面Vera分析的主要内容；
- 15年贷款会极大削弱贷款能力，因为15年贷款规定的月付高，如果将来还要继续购买房产，每月的负债少会使贷款能力更强；
- 30年贷款灵活性更高：可以灵活增减每月还款数额，在需要大额支出的月份，可以回归到银行要求的基本月付数额。
当15年贷款利率低于30年时（目前大多数自住房的情况），选择15年或30年取决于对于将来的规划：
- 如果利率差高于0.25%，值得考虑15年；
- 如果将来短期内要做重新贷款（refinance），可以考虑15年，因为重新贷款时，又有15年或是30年的选择。
看到这里，小伙伴是不是对这两种贷款有了新的认识。确实，要把贷款想的明明白白不是一件很容易的事，不过有Vera在这里，有任何问题，欢迎联系：(347)-688-9191。
