当日的讲堂设在北卡中央大学法学院模拟法庭。
【特约作者MIRA LIN报道】住房，与我们生活息息相关，也是我们华人心中一处情结，梦想家园，安居乐业。2019年12月7日，参加了首套房知识讲座，听各位大神的经验分享，获益良多，在此把这知识点分享给大家。
讲座由三角区知名主持人、刘广亚律师的助理周薇穿针引线。在听众提问环节，问题涉及到税务方面的法律规定，主讲人和主持人邀请藏在听众席上的一位神秘嘉宾到讲台上解答。预先筹划的由北卡房地产经纪“一哥”姚承伟、资深贷款专家Tony 谢、双料博士律师刘广亚的一站式知识讲座，现场加载了税务内容。
他们都说了些什么？听众最关心哪些问题？神秘嘉宾是谁？有请——
————购房流程————
首先出场的是北卡房地产老大姚承伟（Tony Yao），个人住房交易量自2006年至今有1300多笔，即平均每3.5天过户一套房。他所创办的CHK REALTY 是整个北卡最大的华人房地产公司。
如此成功的经纪人，必定有他过人之处，我们来听听他的购房流程吧——
备注：别以为买房过程都是一样哦，凡是有“✔”段落都是老姚及团队贴心增值服务的【Yao‘s Style】
1）✔与客户沟通Communicate ✔
A.注重初次会面，了解客户细节，如购房用途，预算资金，以及家庭人口结构以及家庭未来计划等；
B.区位图的应用，通过简单画图，介绍三角区主要设施及环境，从而获知客人地域倾向和通勤范围等；
C.实地考察，对于不熟悉三角区的客人，会提前带他们四周转转，从而让他们对整个大环境有大致了解；对于熟悉三角区的客人，则重点带他们到有兴趣的小区或区位转，让客人有直观了解。
2）推荐房源
根据对客户的需求，为客户在房产信息平台（multiple listing service，简称MLS 注1）上筛选条件，为客户推送房源。
注1：与国内各房产公司各自独立不同，这边所有挂牌房地产公司，所有房源信息都会放在MLS上（只有在职注册的执照经纪人才能有权限进入系统），包括过往所有交易记录都会保留。这种所有信息公开的系统，确保了本地房产交易市场的公平与健康发展。
3）✔看房子Showing ✔
锁定范围后就能关注房子了。从一开始看较多各种房型的房子，到逐步熟悉客户实际需求，锁定房型。在看房过程中，对比起买家可能只关注自身使用需求方面，老姚会更关注以下：
A.注重布局合理性，比如房型实用率如何，是否存在浪费面积的区域；或者对于4000尺的房子，干货储藏室（Pantry）是否够大，等等。
B.关注细节，并提出可能存在的问题，例如：
– 房子外观，看屋顶外墙新旧，屋边地形（排水是否及时），住屋周边是否有大树等；
– 房子内部，墙身是否有裂缝，天花板是否有水痕，台阶高度是否符合人体尺寸等；
– 结构、地基是否平，是否有裂缝，有没沉降，地下空间（Crawl space）有没积水；
– 周边，是否有市政设施地役权（Utility Easement），是否有信号塔，是否在机场噪音区，包括以后所在区域是否会有较大规划变动。
C.建议可升级的部分并提供升级价格范围。
4）购房Process
遇到心仪房子后，还未这么快进入购买流程哦。很重要的一环是市场对比分析（comparative market analysis, 简称CMA），利用前面提到MLS保存最全面的交易信息的有点，对目标房源与周边近期成交的类似房源进行对比，从而得出一个合理的出价范围。此外，在提交出价文件之前，经纪人还会做一定的搜索调查，看看有什么是非必须披露 （Non-material facts）但可能对买家又十分重要的信息，比如该房子所处的学校如何， 是否靠近议员，甚至前业主是否牵涉命案，该小区是否有强奸案发生，等等。
在一切清晰明了买家愿意出价后，才正式进入购房文件的环节。
✔现在很多中低价位的房子都普遍存在多个买家出价（Multi-offer)的现象。因此，在准备出价文件（offer）前，积极与对方经纪人沟通，尽可能地了解卖家需求，对成功赢得房子有好大帮助哦 （小Tips, 除了价格，会有很多个人因素左右卖家的决定，例如搬迁日期）✔
达成合同后，就是要走贷款（现金卖家除外）和过户的流程啦。
5）老姚回答了几个大家比较关心的问题
1-现在入手买房是否好时机？
老姚没有一刀切的说YES OR NO，他举例个例子，以下是老姚原话：
“我有个客人，在07年签约了一个37万的房子，但因某些原因而没买房子，当时还不知道经济危机会道来。后来2011年有需要买了房子，4年时间，便宜了好几万。的确从数目上是省了好几万，不过这几年租金也花了好几万。”
2-新房二手房哪个好？
简单来说，看个人喜好。对于二手房，所有已经是现成的，小区也相对成熟。在选购方面，直观看出是否适合；而对于新房子，完全是另一种体验。因为是楼花，仅凭样板房+图纸+对开发商的信任+个人想象而决定买房。所以在买之前看看已经建成的房子质量，签约选地时一定要去现场实体感觉，不能单凭图纸。例如有些地块虽然面积很大，但是地形坡度也大，利用率不高。
敲黑板：
不能尽信开发商的现场经纪人（on site agent）的说话。老姚举了个例子，“我有个客人，在选地时，看到后院有一大片开阔绿地，开发商经纪人说，这是片大绿地。猜猜实际是什么？原来是地下天然气管道以及其地役权（Gas Line Easement）。”
3-新房子，住屋检查（Home Inspection）需要吗？
很多人都疑惑，既然是新房子，是否还需要花好几百来做住屋检查呢？答案是“非常需要”。即使是新房，也不能保障完全没问题。老姚见过某些新房的房检报告，有屋顶或者桁架（trusses）有问题的，也有出现霉（mold）等其他问题。
————房贷相关————
接下来出场的是纵横北卡房地产投资/贷款领域二十多年、精通贷款业务的Tony 谢，所创办的Crossover Lending是名列前茅的贷款公司。Tony 谢从贷款要求与注意事项，以及北卡房产投资来为我们介绍。
备注：凡是有“✔”段落都是Tony Xie 有用的【Xie’s Tips】
1）贷款资格
超过90%以贷款都是由FNMA (Fannie Mae)或FMCC (Freddie Mac) 监管，两者机构对比可看链接（https://www.diffen.com/difference/Fannie_Mae_vs_Freddie_Mac)。对于贷款机构，最关注的是未来的还款能力，所以他们在乎的是当下是否有稳定、固定、可预估的收入，而过去历史仅供参考。评估贷款资格，归纳为2223原则，就是需要有：
▶2 年工作经历（Work History），并假设能持续3年以上；
▶对于毕业生，如果工作与专业相关且工作是定薪W2，毕业工作后即能办理贷款；
▶对于自雇人士，不固定薪水（Commission Base），1099税单，则需要2年报税收入取平均值，并且2年需要在同一公司同一地域工作；
▶2年信用历史（Credit History），并且信用分在620以上；
▶最好2条或以上交易线 (Trade Line，包括信用卡，及车贷等）；
▶2年居住历史。
由于贷款银行需要从IRS获取真实的收入数据。因此办理贷款须要有报税记录。
2）首付与贷款额度
具备贷款资格后，具体能贷多少，由月收入决定。一般来说，每月支出不能超过每月收入42%，支出包括本息地税和保险（Principle+Interest+Tax+Insurance）+HOA（业委会管理费）+其他月供（车贷，学生贷款等，及所有信用卡最低还款额之和）。
那怎样通过收入大约估算自己的贷款额度呢？（数学达人请自行绕过）
备注 *小编试着演算，具体贷款额度以贷款代理提供为主*
假设：月收入$4000, 贷款年限为30年，因此每月最大月供值为$4000*42%= $1680，需贷款房子的地税T= $2400/年，住屋保险I = $ 600 /年，
物管HOA =$ 100 /月，信用卡最低还款额之和 C = $ 100/月，没有其他贷款——
1680 = P+I + T + I + HOA + C= P + I + 2400/12 + 600/12 + 100 +100= PI + 450
本息（PI） = 1680 – 450 = 1230
由于每期还款PI值都在变，过于复杂，因此采用简单化模型——
假定每期还款的本金：利息=1 : 1.2；P + 1.2P = 1230， 每期固定本金P = $560，共360期，预估总贷款额 L = 560 x 360 = 20万。
那有朋友问， 我理想的房子价位在30万左右，怎么办呀？只能想办法增加首付，或者提前增加每月收入。
需注意的是，现金收入不能当作首付部分哦 ✔（后面会提到，现金入账必须提前60天。）
对于自住房，关于首付，FNMA&FMCC规定最低首付5%。对于首次自住房（过去3年没有买自住房），最低可3.75%首付。不过所有低于20%的贷款，都需要另外加付抵押保费保险（MPI， Mortgage Premium Insurance), 因应贷款额度，从每个月多付一百多不等。
对于投资房，首付至少20%。25%以上首付的，能享用利率优惠，最多可降低0.5%哦 ✔
3）✔办理贷款注意事项 ✔
要做（Dos）
-保持银行账号数目需清晰明了。所有现金入账、汇款资金或者赠与，需提前至少60天完成，已确保提交给银行审批的银行账单整洁清晰。（银行只看过去60天的账户明细）
-建议购房支付订金的账户与有资金汇入的账户分开。
别做（Dons）
迟付信用卡，会使信用分一次下降60。
欠债，被追款，会使信用分一次下降80-100。
4）现场问答
现场观众对于贷款部分比较关注，较多提问，现摘录部分让大家了解：
Q：贷款身份有限制吗？
A： FNMA和FMCC基本不会受理F1与J1。对于持OPT，根据具体情况，Crossover Lending的其中一个合作借贷机构（Lender）能受理。一般学生签证，可以尝试State Credit Union，也就是我们说的信用合作社。
Q：家人赠与有什么限制吗？
A：对于自住房，首付（Down Payment）是可以接受赠与的。只需要提供赠予信函（Gift letter）。
Q：自住房与投资房的贷款区别
A：自住房利息相对优惠，首付也放宽。不过会要求在过户后60天内搬进。至于购买自住房一年后，可否再购置另一套自住房，在理由充分恰当的前提下是可以的。自住房定义就是每天要回的住所（Daily Commute）, 如果因为工作变迁或者家庭原因而搬家，理由是正当成立的。
对于住屋类型，作为自住房，独栋（Detached, 或俗称Single Family）、连排 (Townhome or Townhouse) 或公寓 (Condo)，贷款没限制；但是对于投资房，借贷机构基本不会接受公寓的。
Q：夫妻贷款，贷款人需要双方吗？
A：若单方能负担贷款要求，不建议同时写双方作贷款申请人，因为会限制日后贷款机会（每个人名下最多能同时贷10个房产）。当然，在地契上是建议写夫妻双方名字。
5）北卡房产投资
A.为什么要选择房地产投资？
对于大多数人，投资基本分三类，搞生意+炒股票+买房子。生意前期投入比较大，也需要经营策略后期投入；基金股票需要有一定的金融敏感度和对财经的分析能力；而房地产是比较好入手，并且保本抗通胀的最好投资方式。
B.为什么要在北卡投资？
北卡人口在过去8年持续高速增长，平均每年净增长人口10万人。其中，约66%人口为外州迁入人口 （佛罗里达迁入北卡人数最多，其次是纽约）。估计未来10年还会保持10%的增长率。持续增长的人口是房产刚需的保证。此外，北卡州在全美人口以及GDP排行都是第九，意味着经济水平与人口水平持平，达到健康平衡。
C.为什么要贷款投资?
-利用杠杆赚钱。投资看中的是回报，贷款相当于借别人的钱赚钱。
-抗通胀。试想下，假如现在月供$1500，30年后月供也是$1500，要知道，年通胀率大概3%。粗略计算下， 到时的$1500, 大概是现在的$600。想想也开心。
————购房法务————
交易的重点当然是过户律师，帮你在政府网上登记，这个交易才完美结束。下面是凯瑞市议员+双博士的刘广亚（Ya Liu）介绍与过户相关的法务。
备注：凡是有“✔”段落都是Ya Liu 的经验见解【Ya’s Idea】
1）过户律师的作用
▶作为第三方的过户律师，能中立地确保买卖双方利益
– 帮买家调查住屋产权，调查产权（Title search），确保产权干净没问题；
– 购房款汇入存在信托账户（Trust Account），在成功过户后，律师才会将钱汇出；
– 所有文件房款收齐后才会安排过户手续，对买卖双方都由保障。
▶计算所有金额款项并分配，所有进来的钱，一分不剩的按合同规定分配到需要的人。
2）过户律师非常重要 ✔
– 唯有律师可以证明产权是没有缺陷的 （Certify title no defect）；
– 律师通过查阅产权设计的各种数据库，来保证产权无争议和无任何缺陷，从而保证买家的权益，避免不必要的损失。
Ya Liu 举例，在某次产权调查过程中，她发现卖家欠IRS 5万，因此税局IRS在房子放置了抵押权（Lien）。因此，在做过户结算时，律师会扣掉卖家5万，并付清IRS,以确保房子产权的干净。
3）建议买产权保险
能保障买家拥有房产过程中，完全拥有产权。即使出现律师发现不了的非公开产权持有人，需要打官司，产权保险会替买家出律师费。哪怕万一官司输掉房子没了，保险会赔偿买家当时的购房金额。
4）关于产权拥有者
期间，有朋友问，是否需要在地契上加上子女名字。我们能理解希望将房产留给子女，不过Ya Liu不建议直接把儿女名字写进房产证，避免以后卖房子需要多方产权人签名而出现不必要的麻烦。她建议，可以通过遗嘱（will）或信托( trust )的形式将房子留给儿女。
————相关税务————
最后，怎能少了每年至少一见的税务师呢。现场也有不少提问涉及到税务，于是主讲人和主持人请一直坐在听众席上的朱明君会计师来解答（注册会计师朱明君，有十余年的会计/税务丰富经验，服务于公司和个人）。
备注：凡是有“✔”段落都是明君的见解【Jun’s Thought】
1）贷款利息抵扣
买房贷款利息属于扣除项目（ Items deduction）之一，贷款利息能否抵扣取决于扣除总额（ total items deduction）是否高于标准抵扣额（standard deduction）。2019年夫妻联合报税的标准抵扣额（standard deduction）是$24,400 ；单身减半。
2）资本收益税（Capital Gain Tax）
– 自住房出售的所得收益（Capital gain），如满足免税条件（拥有房产；过去5年中住满2年），夫妻联合报税免税收益额可达 $50万，单身则$25万（出售房产利润在$25万之内不用纳税）。
– 投资房出售时，若有长期资本收益（Long-term Capital gain，大于一年），一般会被预扣 15%。第二年报税时，会根据报税者总的应税收入的高低，确定税率，多退少补。
3）出租投资房租金抵扣
✔精明的房东看过来
– 出租房可减费用包括广告、用车和出差费用，卫生清洁，修理维护，折旧，管理费，佣金，保险，贷款利息，律师/专业人士费用，地产税，水电费等。
– 出租房的维护费用，一般都可以抵扣（deduct）。一般买的小工具（低于500美金），专门用于房子维修的，也可直接deduct。但是工具金额过高，可使用多年的，需要分摊多年。✔
主讲人与主持人周薇
【作者寄语】
房地产行业所涉及的面既广又深，可谓易入难精。作为消费者，选择一位专业负责的经纪人，真的能省下许多精力与时间；在日常生活，多听听有识之士的经验分享，能少走点弯路哦。
