教堂山房价飙升了 43%，如何申诉房产估值？

据《新闻与观察家》报道，北卡橙县（Orange Coutny）部分房主今年可能会因房产估值上涨近50%而支付更高的房产税。

“全州各县的房产价值都在大幅上涨，平均增长率达61%。”橙县税务管理员南希·弗里曼（Nancy Freeman）在周二（2月24日）的县委员会会议上表示。

橙县税务办公室正在完成2025年房产估值调整，该调整将重新评估住宅和商业房产的价值。

弗里曼指出，今年的中位数房屋销售价格预计将达到：

• 希尔斯堡（Hillsborough）：$423,000
• 卡波罗（Carrboro）：$612,500
• 教堂山（Chapel Hill）：$660,000

相比之下，2021年教堂山的中位数房价为$460,000，这意味着增长了43%。

临近各县增幅更大

对21个县的调查显示，近年来房产价值增长幅度在25% 至 88% 之间。其中，邻近县情况如下：

• 约翰斯顿县（Johnston County）：自2019年以来，中位数房价上涨超过70.6%。
• 威克县（Wake County）：2023年房产估值调整后，房产价值平均增长53%。
• 达勒姆县（Durham County）：预计房价增长80%，中位数房价将达$430,500。

房产估值通知将于 3月中旬 寄出，县政府和各市政府将在6月确定新的税率，新的房产税账单将于8月发放。

橙县当前房产税税率

房产税按每$100房产价值征收。以$450,000的房屋为例，目前的税单如下：

• 橙县：86.29美分 → $3,883.05
• 教堂山（Chapel Hill）：59.2美分 → $6,547.05（县+市）
• 卡波罗（Carrboro）：60.44美分 → $6,602.85（县+市）
• 希尔斯堡（Hillsborough）：60.7美分 → $6,614.55（县+市）
• 教堂山-卡波罗学区特别税：19.8美分 → 额外$891

房产估值调整（Revaluation）是什么？

• 对全县住宅和商业房产进行公平市场价值评估，即房产在市场上能卖出的合理价格。
• 考虑因素：房产位置、规模、用途、收入潜力，以及在当前分区规定下的最高最佳使用。
• 调整目的：确保相似房产的房主支付相当的税额。
• 州法律要求：每至少8年进行一次房产估值调整。如果房屋销售比率增长过快或过慢，县政府可能提前调整。

什么是“税收中性税率” (Revenue-Neutral Tax Rate)？

• 估值调整后，州法律要求各县设定**“税收中性”房产税率**。
• 税收中性税率：确保政府在新的房产估值基础上，获得的总税收金额与调整前相同。
• 地方政府可选择：按照“税收中性税率”编制预算，或提高税率以增加收入。
• 估值调整可能导致部分房主税单上涨，也可能使部分房主税单下降。

如何申诉房产估值？

房产主如果不同意新的估值，可通过两种方式进行申诉：

1. 非正式申诉（3月中旬 – 4月30日）：由税务办公室工作人员处理。
2. 正式申诉（5月1日 – 7月31日）：由橙县均衡与复审委员会（Board of Equalization and Review）审查。

申诉方式：

• 邮寄：Orange County Tax Office, P.O. Box 8181, Hillsborough, NC 27278-8181
• 现场提交：228 S. Churton St., Hillsborough（投递箱）
• 在线申诉：https://appeals.spatialest.com/nc-orange#/

如果不服均衡与复审委员会的决定，还可上诉至北卡州财产税委员会（N.C. Property Tax Commission）。

如果我负担不起房产税怎么办？

橙县和北卡州提供多项房产税减免计划，符合条件的房主可以申请：

• 宅基地豁免（Homestead Exclusion）
  • 适用于65岁及以上或永久残疾的房主，年收入低于$37,900。
  • 可享受$25,000 或 50%的房产价值税收减免（取较高值），适用于房屋和最多1英亩土地。
  • 必须在1月1日前拥有该房产。
• 税收延期计划（Circuit Breaker Tax Deferment）
  • 允许符合条件的房主延迟缴税，但房产将被设立税收留置权（lien）。
  • 申请人所有的房产持有人均需符合条件，2025年年收入不得超过$56,850。
  • 如果房主去世、失去资格或不再以该房屋为主要居所，则需补缴过去三年的递延税款。
• 退伍军人税收减免（Disabled Veteran Exclusion）
  • 适用于任何军种的光荣退伍军人，且其伤残状况经退伍军人事务部（Veterans Administration）确认。
  • 提供$45,000的房产税减免。
  • 申请截止日期：每年6月1日。
• 长期房主援助计划（Longtime Homeowners Assistance Program）
  • 适用于橙县和教堂山的房主，需符合以下条件：
    • 在该房产居住至少5年。
    • 年收入不超过该地区中位数收入的80%。
    • 其房屋估值低于县政府设定的年度房产价值上限。
  • 若家庭中有70岁及以上长者或残疾人，可能有额外豁免资格。

更多详情请访问橙县税务办公室官网。