【开栏的话】
某人，成功企业家，投资商业地产赚钱了，不多不少赚36万美元，依照税法要纳税25%，也就是9万美元。
但是，如果他把赚到的36万美元拿去投资，投到“机会区域”，他这9万美元的税就可以迟交（延交），最迟可到2026年12月31日。
这种好事，是川普政府税改方案中，酝酿了2年即将出台的一项新政策，目的是鼓励大家将资本得利（capital gain）投向欠发展地区。
按照今年4月财政部出台的操作草案，投资到政府认定的欠发展地区，不仅可以延税，而且可以不纳税，不管你赚了多少。
当然，这里所说的延交和不交，是有具体政策约定的。
2019年12月6日，北卡华人企业协会今年最后一次午餐会，请来拥有100多年历史的北卡知名律师事务所Poyner Spruill两位律师 Charlie Davis、Robin Pipkin，就“机会区域及基金”（Opportunity Zones and Fund）进行了专题解读。
华人企业协会的午餐会讲座坚持每月为大家提供干货满满、紧跟热点和经济形势的优质讲座，邀请不同行业的精英权威人士，为中小企业主、投资人和创业者提供更多法律、经济和投资资讯。王晓阳律师作为午餐会讲座的主要组织者，会定期为大家更新并整理讲座内容，结合其自身的专业知识，更好的帮助大家吸收讲座知识。
解读华人企业协会讲座中与法律相关的内容，以及她针对日常生活工作中遇到、问到的法律问题作出的解答，或者帮助客户维权过程中的见闻和体会，将是今日开张的“晓阳法苑”这个法律栏目的主要内容。
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12月6日讲座现场
12月的第一个周五，北卡华人企业协会如期举办了本月的午餐会讲座。邀请了北卡历史最悠久的律师事务所Poyner Spruill律所的两位税法律师Charlie Davis和Robin Pipkin为会员们详细讲解了如何通过设立“机会区域基金”投资和持有位于 “机会区域”的物业，从而在资产投资过程中获得延税和省税的多重好处，并回答了在场听众的众多提问。
Poyner Spruill律所的两位税法律师Charlie Davis（上）和Robin Pipkin。
1. 什么是“机会区域”和“机会区域基金”？
机会区域的概念，作为2017年联邦减税与就业法案（Tax Cuts and Jobs Act）的组成部分，由财政部在2018年拿出草案首次提出了具体的操作规则，并在2019年4月通过了第二轮草案，预计最终法案会在近期内敲定并发布。机会区域法案的目的，主要是通过各种延税和节税的激励措施，鼓励投资人聚集资本，投入政府所划定的“机会区域“，通常是城市中心一些经济不发达或偏远地区，通过土地开发或对现有物业的升级改造（旧城改造）等方式，促进“机会区域“的就业并为其发展提供资本。
北卡州的100个郡中，有99个郡已经有划定设立的机会区域。其中在达勒姆（Durham ）和罗利 市中心，以及Chatham郡的Pittsboro均有已经批准的机会区域。
北卡机会投资区域分布图，绿色区域为机会区域。
北卡三角区机会投资区域分布图。
“机会区域基金”是应法案的要求，用于投资具体“机会区域”内资产的一种投资工具。准备投资机会区域内资产的投资人，必须首先把资金投入到符合法案条件的“机会区域基金“内，然后由该基金整体投入到购买或改造机会区域资产的项目中，通过一系列的“机会区域商业活动”来完成资本的投入和物业的升级改造，或者出租管理的投资目的。
2. “机会区域“投资的好处有哪些？
投资“机会区域基金“并间接持有“机会区域”资产的好处，一方面可以享受普通地产类投资的开发持有或者出租管理的投资收益，另一方面，更显著的好处是可以达到对其他投资收益的延迟交税和对机会区域本身投资所产生的资本利得税的减免等重大的税收优惠。该税收优惠是财政部为了鼓励投资人将资本投入到经济欠发达地区所给与的重要激励措施，持有10年以上，物业升值的资本利得税可以完全免税，力度可以说是相当大了。现在，我们就来分别介绍以下延迟交税和减免税这两个不同的税收优惠。
【举例说明】如何才能延税？
为了达到延迟交税的目的， 用于投资“机会区域基金“的资金必须是通过出售其他资产（包括房地产、股票、债券或者其他投资）所产生的资本利得，也就是资产的升值部分。
比如: 投资人A先生在2010年购买了一处商业地产，购买价格为80万美元，2018年出手，出售价格为100万美元。
A先生根据该物业的评估价格80万美元，在持有的8年间，一共折旧16万。那么，在出售时，该处地产调整后的成本基础为64万（80-16=64）。资本利得（capital gain）为36万（100-64=36）。
如果A 先生在2018年的税收税率是25%。那么出售该商业地产所应缴纳的资本利得税为9万美元(36万*25%)。
请注意这里的资本利得（capital gain）是包括了回收折旧（Recapture of Depreciation）在里面的，不仅仅包括了物业的升值部分，还包括了在持有期间物业的回收折旧价值。
A先生可以选择将当年出售该地产所产生的资本利得36万投入到某“区域地区基金“， 那么他原本需要缴纳的9万美元税款则可以延迟缴纳。
注意这里的资本利得享有延迟交税的好处，需要满足几个条件： 1） 必须是当年出售或置换产生的收入； 2）必须是出售给没有关联关系的第三方； 3)资本利得可以是长期持有的资产，也可以是股票或者债券等其他短期持有的资产； 4）该资本利得投资款必须在180天内投入到满足条件的“机会区域基金“中。
满足上述条件后，资本利得税可以延迟到2026年12月31日之前缴纳，或者在此之前，投资人出售了其所投资的“机会区域基金“的份额，在出售时缴纳。
如果投进的36万元亏了，不管亏多少，到了限定时间，他当初赚的9万仍要纳税，当然，这9万会从他纳税那年的收入中扣除。
北卡华人企业协会会长程灿东主持讲座。
【举例说明】如何能赚了再多也免税？
机会区域基金的投资人，必须将投资投入到符合条件的机会区域投资基金中。该基金的所有投资资金必须在31个月内投入到位于符合条件的机会区域的物业中，用于该物业的开发和建造。机会区域投资人如果持有该基金投资超过5年以上，可以将自己的投资成本基础提高10%； 持有超过7年以上，可以将自己的投资成本基础提高15%， 持有超过10年以上，可以将投资成本基础调整为与出售价格一致，无需缴纳任何因投资升值所产生的资本利得税。
比如，还是A先生，将案例1中36万的资本利得投入到一家基金公司中，该基金公司的投资主要用于购买和开发位于指定机会区域的物业。A先生用36万美元的价格，认购了基金公司5%的股份 。如果A先生持有该基金公司的股份超过5年以上，那么其36万元的投资成本基础会上调为39.6万元（36+36*10%）；如果此时出售股份，且售价低于39.6万，那么A先生被认为没有产生资本利得，不需交税；如果售价超过投资成本基础的39.6万，A先生只需要就超过的部分缴纳资本利得税即可。
同理，如果持有超过7年以上，该笔投资的成本基础会上调为41.4万元（36+36*15%）。如果A先生此时出售股权，售价为42万，那么其只需要就6000美元的升值部分交税（42万-41.4万）。
如果A先生持有该基金公司股份并在10年后卖出，假设基金公司开发并持有物业经营良好，公司股价有显著提升，A先生10年后出售其所持股份所得46万美元，此时A先生无需就10万美元的利润缴纳任何资本利得税。如果A先生的股份买了1000万，同样不用交一分钱税。
程灿东会长、王晓阳律师与主讲律师等合影。
需要注意的是，有关机会区域资金的投资，因为涉及到复杂的延税节税等税法问题，以及购买基金公司的份额或股份时可能触发的美国证券法私募基金的相关规定，有兴趣的投资人请咨询有经验的税法律师和会计师以及证券法律师做详细的咨询。
